ALGEMEEN

Inleiding

Tsjechië mag zich de laatste jaren verheugen in een toenemende belangstelling van de Nederlandse toerist. De Nederlandse toerist is dan ook voor bijvoorbeeld Zuid-Bohemen en het Reuzengebergte na de Duitse toerist de belangrijkste toerist voor veel exploitanten van hotels en campings. En de hoofdstad Praag is met 3,0 mln bezoekers de op vijf na belangrijkste toeristische bestemming in Europa. En toeristische locaties als Lipnomeer en het Reuzengebergte worden steeds meer door Nederlanders bezocht, die vaak enthousiast in Nederland terugkomen.

Geen wonder, dat veel ondernemers en particulieren interesse hebben gekregen om in Tsjechië te beleggen in onroerend-goed of op zoek zijn naar een tweede woning in dit fantastische land. Wellicht besluit u later net als ik om u zich vervolgens in Tsjechië permanent te vestigen.

Een huis of een boerderij koopt u niet elke dag, laat staan in het buitenland. U wordt geconfronteerd met situaties, die voor u onbekend zijn. Er gelden andere regels, andere belastingen, andere procedures bij vergunningen en vooral niet te vergeten een andere taal en cultuur. De praktijk leert, dat veel Nederlanders in een vakantieroes overhaast een koopbeslissing nemen, waar ze later spijt van krijgen. Net als de aankoop van onroerend-goed in Nederland vergt de aankoop van onroerend-goed in Tsjechië een goede voorbereiding.

Financiële, juridische en fiscale consequenties van de aankoop en bezit van onroerend-goed in Tsjechië zijn immers niet in een twee- of drieweekse zomervakantie te overzien. Daarom dient u terug in Nederland alle aspecten goed te bestuderen om de haalbaarheid van zo´n object in Tsjechië te onderzoeken. Vergelijk aanbiedingen, prijzen en locaties.

Dit boek heeft als doel inzicht te geven in juridische, fiscale en financiële zaken waarmee u geconfronteerd wordt bij de (ver)koop, (ver)huur en (ver)bouw van onroerend-goed in Tsjechië. Maar ook andere aspecten, zoals verzekeringen, de verhuizing, invoer van de auto, aanvraag van een verblijfsvergun­ning, etc komen in dit handboek aan de orde.

We hebben de inmiddels tweede editie van het handboek met de meeste zorgvuldigheid samengesteld, en geprobeerd u de wetgeving in Tsjechië te verduidelijken. Desalniettemin is de wetgeving in Tsjechië sterk in ontwikkeling en kunnen bepaalde zaken in de praktijk inmiddels veranderd zijn. Het is dus verstandig dit boek als een orientatie te zien en u in Tsjechië door betrouwbare consultants te laten begeleiden.

Verder wijzen we erop, dat de genoemde prijzen en statitische data als orientatie dienen voor de lezer, waaruit géén rechten of eisen kunnen worden gesteld. Prijzen en data ontwikkelen zich sterk en kunnen zich iedere maand wijzigen.

2. Tsjechië in vogelvlucht, algemene oriëntatie

Geografische ligging en geografische kenmerken

Tsjechië ligt ingesloten tussen de EU-Landen Duitsland, Oostenrijk, Slowakije en Polen. Het land is dus een EU-land zonder buitengrenzen, ligt in het centrum van Europa, waardoor het automatisch een belangrijke functie als logistiek en doorvoerland voor Europa inneemt. Tsjechië omvat 78.866 km2 en heeft 10,3 miljoen inwoners. Tsjechië is twee keer zo groot als Nederland, maar heeft een duidelijk lagere bevolkingsdichthe­id. Nederland heeft een bevolkingsdichtheid van 380 inwoners per km2, Tsjechië 130 inwoners per km2. De bevolkingsdichtheid is in Tsjechië sterk verspreid. Naast de regio Praag vindt men de dichtstbevolkte gebieden in de voormalige industriële regio’s in het Noordwesten en Noordoosten van Tsjechië. Het dunst bevolkte gebied is de regio Zuid-Bohemen en het Boheemse woud.

De afstand tussen het zuidelijkste en het noordelijkste punt is hemelsbreed 278 km, de afstand tussen het meest westelijke en meest oostelijke punt is hemelsbreed 493 km. Per auto is de afstand tussen de meest zuidwestelijk gelegen stad en noordoostelijk gelegen stad 560 km en tussen de meest zuidoostelijk en meest noordwestelijk gelegen stad 394 km.

De hoofdstad van Tsjechië is Praag en heeft 1,2 mln. Inwoners. Praag ligt op ca 900 km van de Nederlandse hoofdstad Amsterdam welke reisafstand per auto in één dag makkelijk is te overbruggen. Praag is vrijwel volledig per snelweg te bereiken via Neurenberg, grensovergang Rozvadov en de industriestad Plzeň. Praag is voor noordelijk Nederland beter te bereiken via Chemnitz, Dresden, grensovergang Dubí en de industriestad Ustí nad Labem. Voor deze route is een snelwegverbinding in aanbouw, die met uitzondering van een 20 km lang stuk door het natuurgebied Stredočeské Hory in 2007 is opengesteld.

De belangrijkste stad in de oostelijke helft van Tsjechië, Moravie genoemd, is de stad Brno met 384.000 inwoners, welke stad via de belangrijkste snelweg in Tsjechië, de D1, in twee uur vanaf Praag te bereiken is. Daarnaast is Ostrava met 322.000 inwoners een bijzonder belangrijke industriestad. Ostrava ligt in het noordoostelijk deel van Moravië, dat ook wel Silezië wordt genoemd. Andere belangrijke steden zijn met name Olomouc (103.000 inwoners), Plzeň (168.000 inwoners), České Budějovice, Ustí nad Labem, Liberec en Hradec Králové, welke steden een ieder bijna 100.000 inwoners hebben.

Door Tsjechië stromen een aantal belangrijke rivieren. De belangrijkste rivieren zijn de Elbe (met een lengte van 541 km) en de Moldau (met een lengte van 433 km), die in de stad Mělnik in de Elbe stroomt. In Moravie is de belangrijkste river de Morava en door het westen van Tsjechië en de stad Plzeň stroomt de toeristische Berounka rivier.

Klimaat

Tsjechië heeft een landklimaat met koude winters en warme zomers. Als leidraad kan worden aangehouden, dat de gemiddelde temperatuur in Tsjechië in de zomer vijf graden hoger ligt ten opzichte van Nederland en in de winter vijf graden lager. Het klimaat biedt zowel mogelijkheden voor zon- en sneeuwvakanties.

De bergachtige grensgebieden, zoals het Reuzengebergte, het Boheemse bos en het Ertsgebergte bieden goede mogelijkheden voor sneeuwvakanties. Met name in het Boheemse bos kan de temperatuur in de winter ‘s-nachts gemakkelijk dalen tot – 30 graden Celsius. Ook overdag blijft het kwik dan meestal diep onder het nulpunt. De temperatuurver­schillen tussen de bergachtige gebieden en de stedelijke gebieden in de rivierdalen (regio Plzeň en regio České Budějovice) kan in de winter makkelijk 15 graden bereiken. Daarnaast komt in Tsjechië regelmatig inversie voor, waardoor er in de rivierdalen dichte mist kan zijn en 10 km verderop in de bergachtige gebieden prachtige zonneschijn. De gemiddelde temperatuur in de bergachtige gebieden is in januari –5 tot –7 graden Celsius en in juli 12 – 15 graden Celsius. De gemiddelde neerslag in deze gebieden is 425 mm in de winter en 600 mm in het voorjaar. De berggebieden in Tsjechië zijn gemiddeld genomen 140 dagen met sneeuw bedekt.

Naast het typische middelgebergte klimaat, dat voor een deel van Tsjechië zo typerend is, hebben een aantal gebieden een duidelijk afwijkend klimaat. Het warmste klimaat is te vinden in de regio Zuid-Moravie tussen de steden Hodonín en Znojmo. Dit gebied kenmerkt zich door relatief hoge temperaturen in de zomer (gemiddeld 19 tot 20 graden Celsius in juli) en de winter (gemiddeld –1 tot –3 graden Celsius in januari). In tegenstelling tot de bergachtige gebieden is het aardoppervlak minder dan 50 dagen per jaar met sneeuw bedekt. Deze regio heeft in de zomermaanden de minste neerslag in Tsjechië. Niet toevallig staat de regio tussen deze steden bekend als de wijnkelder van Tsjechië. Met name de witte wijn uit deze streek staat ook internationaal goed bekend. De belangrijkste wijnsoorten voor het gebied zijn Sauvignon, Chardonnay, Veltin, Muller Turgau en Rulandské. De vooraanstaande wijngebieden zijn Mikulov, Znojmo en Hodonin, welke gebieden grenzen aan het Oostenrijkse gebied Oberosterreich, wat ook voor Oostenrijk het belangrijkste wijngebied is.

Ruim een derde van Tsjechië, met name te karakteriseren als de lager gelegen gebieden rond de rivieren Elbe en de Morava kent een redelijk warm klimaat, waarvan de temperaturen iets lager liggen ten opzichte van de wijngebieden in het zuidoosten. De gunstigere temperaturen ten opzichte van de bergachtigere gebieden wordt veroorzaakt door de lager gelegen ligging.

Sneeuwval komt in heel Tsjechië in de wintermaanden veelvuldig voor, waarbij de meeste sneeuwval uit buien traditioneel in de bergen in de grensgebieden valt. Ook valt er tamelijk veel sneeuw in de regio Vysočina, dat niet echt als een berggebied geldt, maar door zijn hoge en centrale ligging in Tsjechië een duidelijk kouder klimaat heeft ten opzichte van de omringende gebieden. Het klimaat in deze regio geldt als het meest grillige en het meest ongunstige als vakantiegebied, ook al is de natuur in deze regio zeer wisselvallig en interessant.

Verkeer en bereikbaarheid

Tsjechië heeft een dun netwerk van snelwegen en daarom nemen de verplaatsingen door het land meer tijd in beslag dan in Nederland. Bovendien krijgen ook de grootste steden en dan met name Praag en Brno, steeds meer te maken met files en verkeersopstop­pingen. De belangrijkste bergachtige gebieden zijn vanuit Nederland gedeeltelijk via Polen en gedeeltelijk via Tsjechië door vierbaans snelwegen bereikbaar. De regio Liberec kent door het bestaande snelwegnetwerk een goede ontsluiting, het Reuzengebergte is evenwel lastiger toegankelijk. In Zuid-Bohemen zijn géén snelwegen, al is er een snelweg gepland naar Praag en Oostenrijk, die omstreeks 2009 klaar moet zijn. Wel worden er voor die tijd kleine stukjes snelweg rond met name Tábor en České Budějovice aangelegd om de verkeerslast rond deze steden enigszins te verlichten. Vanuit Nederland wordt de regio Zuid-Bohemen voornamelijk ontsloten door de snelweg vanuit Duitsland naar Pilzen. Deze snelweg ontsluit ook de regio West Bohemen (Karlovy Vary), terwijl Praag en het centrale deel van Tsjechië wordt ontsloten door de snelweg naar Dresden, die op een klein deel na vrijwel volledig is gerealiseerd. Deze noordelijke snelweg wordt gebruikt als transitroute voor vrachtverkeer door Centraal Europa.

Er zijn een aantal belangrijke verschillen in de verkeersregels ten opzichte van Nederland. Voor het gebruik van de snelwegen moeten leges worden betaald via een snelwegsticker, die zowel voor de periode van een jaar als voor de periode van 10 dagen kan worden gekocht. Deze sticker is verkrijgbaar op ieder postkantoor en de meeste benzinestations. Ieder voertuig moet zijn voorzien van een EHBO verbanddoos, waarvan de gebruiksdatum van de verbanden niet mag zijn verlopen. Het rijden onder invloed van alcohol is onder alle omstandigheden sterk verboden, op straffe van een flinke boete en eventuele tijdelijke inname van het rijbewijs. Te hard rijden komt zoals in alle andere landen op een flinke boete te staan, waarbij de wetgever overweegt om in een nieuwe wet intrekking van het rijbewijs mogelijk te maken. Boetes zijn evenwel in Tsjechië op dit moment veel lager in vergelijking met de omliggende landen. En bovendien kan in Tsjechië met de politieagent onderhandeld worden over de hoogte van de boete, omdat er géén vaste boetes voor verkeersovertre­dingen in de wet staan.

Juli 2006 is belangrijke wetswijziging ingevoerd, welke wet vooral in de aanvangperiode na invoering een sterke invloed had op het gedrag van de automobilisten. De boetes voor de meeste overtredingen werden door de wetswijziging sterk verhoogd, de competentie inzake controle op de verkeersvoorschrif­ten werd uitgebreid naar de gemeentelijke politie, maar de meest opvallende wijziging was de invoering van een puntenstelsel. Elke automobilist, ook de buitenlandse, kreeg 18 verkeerspunten, waarmee het verkeersverdrag van de automobilist wordt aangegeven. Elke verkeersovertreding wordt bestraft met één of meerdere strafpunten, die van de status van 18 verkeerspunten wordt afgetrokken. Nadat de automobilist meerdere keren een ernstige verkeersovertreding heeft begaan, of door een groot aantal minder ernstige overtredingen zijn verkeerspunten heeft verspeeld, raakt de automobolist automatisch zijn rijbewijs kwijt voor een periode van 12 maanden. De initiele impuls voor de verkeersveiligheid is evenwel na zes maanden verdwenen, en een zeker aantal automobolisten respecteert de verkeersregels minimaal, waardoor Tsjechie tot de landen behoort met een negatieve spiraal in de verkeersveiligheid.

Het rijden zonder winterbanden in de wintermaanden is ten sterkste af te raden. Slecht weer en beperkte middelen voor onderhoud van de wegen maakt het rijden op de wegen in de wintermaanden zonder winterbanden vrijwel onmogelijk. Overigens moeten de regionale wegen ook in de zomer met enige voorzichtigheid worden bereden.

Tsjechië heeft één belangrijke luchthaven (Praag) en een aantal regionale luchthavens wiens belang toeneemt. Met name de regionale luchthavens van Brno en Ostrava maken een interessante economische ontwikkeling door. Op zowel Praag als Brno vliegen ook lowbudget vliegtuigmaat­schappijen, wat de aantrekkelijkheid van het vliegen op Tsjechië heeft verbeterd. Het Reuzengebergte is bereikbaar via het vliegveld Praag, terwijl Zuid-Bohemen beter bereikbaar is vanaf het Oostenrijkse vliegveld Linz. De verwachting is, dat ook de stad České Budějovice over enkele jaren een regionaal vliegveld zal hebben, omdat de militairen het huidige vliegveld voor civiele doeleinden heeft vrijgegeven in 2006.

De treinverbindingen naar Tsjechië zijn door de aanleg van een drietal moderne spoorlijnen belangrijk toegenomen, terwijl ook de regio’s per trein goed bereikbaar zijn. Met name de regio’s Brno, Ostrava en Plzeň hebben een uitstekende treinverbinding. Wel dient er rekening mee te worden gehouden, dat veel treinen maar enkele keren per dag vertrekken, wat een goede dagplanning noodzakelijk maakt. In 2005 zijn de eerste Pendolinotreinen in Tsjechië ingezet tussen Ostrava en Praag, welke treinen snelheden van ruim 300 km/uur kunnen bereiken. De treinen zullen ook ingezet worden op het tracé Ustí nad Labem – Praag, en verder naar Brno en de Oostenrijkse grens bij Břeclav, op welk traject de sporen inmiddels zijn aangepast.

Taal

De Tsjechische taal is een Slavische taal, die niet makkelijk is om te leren. Om optimaal te communiceren is basiskennis van de Tsjechische taal een vereiste, ook al is er een steeds bredere bevolkingslaag die de Engelse- of Duitse taal machtig is. Door Tsjechisch te praten kan men bij de bevolking evenwel veel respect afdwingen. Als u in Tsjechië een vakantiewoning koopt, moet u er vanuit gaan, dat de mensen in het dorp weinig Duits of Engels zullen spreken. In de steden zal de communicatie makkelijker zijn.

In West Europa leven veel Tsjechen, die bereid zijn om Nederlanders de Tsjechische taal te leren. Ook worden er in Nederland schriftelijke taalcursussen via verschillende taalinstituten georganiseerd. Taalcursussen worden in Tsjechië o.a. aangeboden door Tsjechische taalscholen zoals Sophia en Skřívánek. Bij deze Tsjechische taalscholen kunt u voor € 15 per uur privé-les krijgen. Daarnaast worden ook taalcursussen aangeboden door de Karlovy Universiteit in Praag en de leerstoel Neerlandistiek aan de Palacký universiteit te Olomouc, in het Oostelijk deel van de Tsjechische republiek. Aan deze universiteit leren Tsjechische studenten Nederlands en is het mogelijk om op een goedkope manier teksten te laten vertalen. Veel studenten(s) zoeken een stageplaats bij Nederlandse bedrijven om de Nederlandse taal in de praktijk te kunnen gebruiken.

Door uitgever LEDA is een modern Nederlands-Tsjechisch woordenboek uitgegeven in 1997, terwijl de versie Tsjechisch-Nederlands in 2006 is gepubliceerd.

Bevolkingsmen­taliteit en bezoekgewoontes

Mijn persoonlijke mening is, dat Tsjechen in bepaalde opzichten sterk lijken op de Franse bevolking. In het begin nemen ze een afwachtende houding aan en komen ze tamelijk stug over bij buitenstaanders. Het familieleven neemt in Tsjechië een belangrijke plaats in, familieleden ondersteunen elkaar vaak bij het opknappen van klusjes. In kleine dorpen strekt dit familieleven zich uit tot een groot deel van de inwoners van het dorp, waardoor het soms erg plezierig wonen is in een klein dorp. Het is wel belangrijk om actief mee te doen met de lokale gewoontes.

Het familiehuis is een belangrijk deel van dit familieleven en het zal niet vaak voorkomen dat u thuis bij Tsjechen wordt uitgenodigd. Tsjechen zullen u uitnodigen in een restaurant of een café, maar als ze u na enige tijd kennen, kan het ijs op een gegeven moment gebroken zijn, en is een uitnodiging thuis een logisch gevolg. .

Indien u door Tsjechen thuis wordt uitgenodigd, is het uiterst belangrijk om een paar kleine cadeaus mee te nemen. In ieder geval een bos bloemen of een doos chocolade voor de vrouw des huizes en snoep voor de kinderen. Deze cadeaus geeft men bij aankomst en hoeven niet te worden ingepakt. Tsjechen bieden u meestal koffie met gebak aan en het is zeer onbeleefd om het aangebodene af te wimpelen. Tsjechen zullen u nooit zelf naar huis sturen, maar het is verstandig om na een paar uur op te stappen. U dient uw gasten zelf telefonisch uit te nodigen voor een tegenbezoek. In Tsjechië komen mensen vrijwel nooit zomaar aan.

Tsjechen eten s’middags warm eten en hebben een voorkeur voor tamelijk vet eten met een goede pot bier erbij. Traditionele schotels zijn gebraden eend met knoedels en zuurkool, een varkensschnitzel met aardappelensalade, en lang doorgestoofd rundvlees in een zoete saus met aardappelknoedels. Bij het eten wordt veelal een koude salade (kool-, wortel- of gemixte salade) genuttigd. In tegenstelling tot andere landen heeft Tsjechië géén eetcultuur. Nadat de gast het eten op heeft, wordt het bord weggehaald, onafhankelijk van het feit of de anderen klaar zijn. Tsjechen zijn er ook niet aan gewend om bij te scheppen. De vrouw schept in principe op hoeveel u denkt te eten. Is men bij iemand op bezoek, dan gebeurt het regelmatig dat de gasten die het eten hebben genuttigd, onmiddellijk opstaan van de tafel en in de huiskamer gaan zitten.

Drinken heeft een sterke cultuur. Tsjechen hebben nog steeds de hoogste bierconsumptie in liters per hoofd van de bevolking, maar ook de wijnconsumptie stijgt snel. Bij feestpartijen of bij het geven van een “rondje”, wordt de borrel in één keer leeggedronken. Een borrel geldt dan ook vooral als kennismaking of gezelschapsdrank. Na het drinken van de borrel gaat men weer over op het bier.

Jongeren kiezen evenwel steeds meer voor gezonder eten en ze drinken ook relatief minder bier dan de oudere bevolking. De laatste jaren maakt met name de Italiaanse keuken in Tsjechië een enorme ontwikkeling door. Het drankgebruik van jongeren in Tsjechië is evenwel schrikbarend. Slechts 10% van de jongeren onder de 12 jaar heeft nooit alcohol gedronken.

Tsjechen zijn bijzonder vriendelijk en hulpvaardig bij het vragen naar de weg en ook bij overheidsinstanties stijgt de klantvriendelij­kheid. In tegenstelling tot wat men zou denken, proberen de meeste ambtenaren mee te helpen aan een oplossing, in plaats van star vast te houden aan de regels. Ik denk dat Nederland in bepaalde opzichten strakker vast houdt aan de voorschriften en bepaalde zaken minder klantvriendelijk regelt.

In restaurants en in winkels moet het bedienend personeel helaas nog heel wat leren. Ook in de horeca is de bediening en dan vooral in de toeristische gebieden, tamelijk klantonvriendelijk. Mijn ervaringen in het toeristische Český Krumlov zijn niet positief, maar in minder toeristische gebieden zijn mijn ervaringen veel positiever.

Criminaliteit

De criminaliteit in Tsjechië is niet anders dan in de meeste andere Westerse landen. In de dorpen kan men soms de auto open laten, maar in de steden is het oppassen geblazen. Met name in het Reuzengebergte en in Praag worden in verhouding veel auto’s gestolen. Buiten deze streken valt de diefstal erg mee.

Met de politie valt in sommige gevallen afspraken te maken, b.v. dat uw vakantiehuis in de route wordt opgenomen, dat er andere onvoorziene zaken zich bij uw vakantiehuis voordoen. De politie zit in tegenstelling tot Nederland niet op kantoor, maar vooral in de auto en met name in de belangrijkste vakantiegebieden rijdt de politie regelmatig rond om de situatie te controleren.

Politieke stabiliteit

Door toetreding van Tsjechië tot de Europese gemeenschap en de NATO is de politieke stabiliteit van het land in sterke mate toegenomen. Tsjechië kent vier stabiele politieke partijen (liberalen, socialisten, communisten en christen-democraten) waarbij de liberalen en de socialisten elkaar tot nu toe hebben afgewisseld als belangrijkste regeringspartij. Op dit moment heeft Tsjechië een regering van liberalen en christen-democraten, waarbij de liberalen de meerderheid hebben en de heer Topolánek premier is. De huidige regering heeft in tegenstelling tot de oppositie een critische houding ten opzichte van Europa, maar schept wel een positief investeringsklimaat in Tsjechië.

De nationale regering heeft een groot aantal bevoegdheden in 2002 gedelegeerd aan dertien provincies (Krajské úřady), met name beschikkingen over onderwijs, gezondheidszorg en regionaal beleid vallen de provincies toe. Het is de intentie om de invloed van de provincies op het regionaal beleid in de toekomst te laten toenemen. De provinciebesturen worden gekozen door de lokale bevolking in een reguliere verkiezing, waarvoor eigenlijk weinig interesse is. De regio´s staan in de praktijk te ver van de bevolking af, en de invloed van de regionale politiek op de burger is nog gering.

Daarnaast zijn er ook meer bevoegdheden gedelegeerd aan centrale gemeentes (Městské úřady), waaronder sociaal beleid en verordeningen. Dat heeft het mogelijk gemaakt dat de burger zijn zaken in veel gevallen lokaal kan regelen en dat de hoger geplaatste instanties uitsluitend dienst doen als beroepsorgaan.

Het parlement wordt in zijn functioneren gecontroleerd door een Senaat (vergelijkbaar met de eerste kamer), welke leden persoonlijk door de bevolking in een dubbele verkiezingsronde worden gekozen. Boven het parlement staat de Tsjechische president, die eens in de vijf jaar gezamenlijk door het parlement en de senaat wordt gekozen. De huidige Tsjechische president, de heer Klaus is in 2003 voor een periode van vijf jaar gekozen. De president heeft het recht door het parlement goedgekeurde wetten te weigeren, maar het parlement kan de stem van de president vervolgens weer overstemmen.

Tsjechië heeft een stabiel politiek klimaat. Toch zijn er meerdere politieke vraagstukken, waarvoor het de politiek aan de wil ontbreekt om tot een fundamentele oplossing te komen. Dit gaat met name om de noodzakelijke hervorming van het pensioenstelsel, de noodzakelijke deregulering van oude huurcontracten en ook de noodzakelijke hervorming van de gezondheidszorg. Ook ontbreekt het met name bij de socialisten aan daadkracht om tot besparingen te komen op het verontrustende begrotingstekort in Tsjechië.

Deze politieke vraagstukken lopen al vele jaren vast in het overleg en kunnen op termijn tot enige onstabiliteit in het land zorgen. Ook na de verkiezingen in 2006 heeft de nieuwe regering géén wil getoond om impopulaire maatregelen te nemen inzake begrotingstekort en pensioenstelsel, ook al zijn deze hard nodig.

Ook het lidmaatschap van Tsjechië bij de Europese Unie en de goedkeuring van de Europese grondwet kan een bron van onrust vormen. De huidige president en zijn politieke partij zijn sterk tegen de Europese grondwet, ook al is de partijachterban het met dit standpunt niet eens. De huidige regering ondersteunt de voorgestelde Europese grondwet daarom niet, evemin als het merendeel van de Tsjechische bevolking. De laatste onwikkelingen in 2007 laten zien, dat Tsjechië vasthoudt aan een kritische Europese houding, zij het, dat Tsjechië een positievere rol op zich neemt in vergelijking met grote broer Polen.

Economische stabiliteit

Tsjechië kenmerkt zich de laatste jaren door een zeer lage inflatie, wat heeft geleid tot een bijzonder lage hypotheekrente en rente op particuliere leningen. In 2003 was de inflatie in Tsjechië slechts 0,4%, maar de inflatie is in 2007 opgelopen tot 2,5%, en de verwachting is, dat de inflatie nog iets zal stijgen. De lage inflatie in de laatste jaren heeft geleid tot een bijzonder sterke positie van de lokale valuta-eenheid, de Tsjechische Kroon. De koers van de Tsjechische kroon schommelde in 2005 tussen de 30,0 en 32,0 Kč voor één Euro, in 2007 is de koers inmiddels aangetrokken tot 28,0 Kč per Euro en de verwachting is, dat de koers van de Tsjechische kroon zal aantrekken tot 25,0 Kč per Euro en dit binnen een termijn van drie jaar De reden voor deze waardestijging zijn de toenemende buitenlandse investeringen in Tsjechië en het uitermate gunstige economisch klimaat. De economische groei in Tsjechië bereikte 4,9 % over 2005, en is hierna verder gestegen naar 6,1% in 2006 en 2007, wat beduidend hoger dan in de meeste andere lidstaten van de Europese Unie.

Tabel 1: Belangrijkste economische cijfers van Tsjechië

Econ.cijfers Tsjechie	2004	2005	2006	2007
Groei BNP in %	3,9	4,9	6,1	6,1
BNP in mld €	88	104	114
BNP per bewoner in €	8600	10065	11003
Werkloosheid in %	8,4	8,9	7,7	7,3
Inflatie in %	2,9	1,9	2,5	3,0
Gemiddeld loon in €	591	679	721	728
Reele groei lonen	3,9	3,5	3,9	6,2
Tekort staatsbegr.mld €	-3,4	-2,9	-3,9	-5,6
Staatsschuld (mld Kč)	27,1	33,7	111	157
Koers van de Kč / €	30,5	29	28	28
Buiten.invest.in mld €	3,82	9,37	4,75
Rek.courant in mld €	-4,77	1,49	1,80
Dienstenbalans (mld €)	0,41
Handelsbal.(mld €)	-0,74	1,5	2,1

De belangrijkste sectoren zijn de industrie, die voor het overgrote deel wordt getrokken door vestigingen van buitenlandse concerns en dan springt vooral het grote belang van de auto-industrie in Tsjechië in het oog. Naast de productie van auto’s door Škoda Volkswagen en Peugeot, kent Tsjechië een bijzonder sterke industrie inzake productie en montage van toeleveranciers voor de auto-industrie. Naast deze sectoren heeft Tsjechië een belangrijke staal- en energiesector..

In de dienstensector springen met name het belang van de financiële sector en de bouwsector in het oog. De hoge consumenten consumptie heeft de vraag naar financiële producten (hypotheken en persoonlijke leningen) sterk doen toenemen, waarbij de financiële sector ook profiteert van de groeiende interesse van de consumenten in verzekeringspro­ducten.

De bouwsector kent een sterke groei door de groeiende consumptie van overheid (overheidsgebouwen, infrastructuur) en particulieren (woningen). Daarnaast profiteert de bouwsector van de investeringen van buitenlandse investeringen in bedrijfsgebouwen, winkelcentra en kantorencomplexen. De prijzen in de bouwsector zijn in 2006 met 6,6% gestegen.

Tabel 2: Indexcijfers in de bouw

Indexcijfers in de bouw	2004	2005	2006
Belang bouwsector in = BNP	16%		13,6
Bouwproductie in mld €	13,1	13,9
Index bouwproductie	9,7	4,2	6,6
Gemiddeld loon in bouw in €	604	689	725
Loonstijging in de bouw	6,2	3,8	7,3
Stijging arbeidsproduc­tiviteit	5,3	0,2	6,3

Het belang van de toeristische sector in Tsjechië is van minder belang dan de bouw en de industriesector en bedraagt circa 5% van het Tsjechisch nationaal product.

Tabel 3: Toeristische kengetallen

Toeristische cijfers Tsjechie	2004	2005	2006
Bijdrage toerisme aan BNP in %	3,3	3,1
Bijdrage toerisme export in %			5,3
Buitenlandse toeristen in mln	8,5	10,6	6,5
Inkomsten uit toerisme in mld €	3,6	3,8	3,7
Klienten grootste reisbureaux	1285000

Economische problemen kent het land zeker ook.Tsjechië heeft te maken met een stijgend begrotingstekort, zoals dat reeds bij de beschrijving van de politieke situatie is aangetipt. Het begrotingstekort bedroeg in 2006 maar liefst 3,9 miljard. € (in 2007 naar verwachting € 5,6 miljard), wat overeenkomt met een schuldenlast van € 3.000 per hoofd van de bevolking en 4% van het BNP. Tsjechië heeft na jaren van een structureel tekort op de handelsbegroting in 2005 voor het eerst een overschot van € 1,5 miljard op de handelsbegroting gerealiseerd. In 2006 is dit handelsoverschot gegroeid tot boven de € 2,0 miljard en ook in 2007 lijkt dit handelsoverschot verder te groeien.

Daarnaast is posotief element de afgenomen werkloosheid, die de afgelopen jaren constant daalt en op dit moment 7,3% bedraagt van de beroepsbevolking. Het aantal openstaande banen groeit sterk, waardoor het marktpotentieel in Tsjechië voor arbeiders is toegenomen en de banenmarkt in Tsjechie aan de krappe kant komt.

Een negatief punt is de sterk stijgende lonen in met name de overheidssector. De sterk gestegen lonen gaan niet gepaard met een vergelijkbare stijging van de arbeidsproduc­tiviteit en hebben uitsluitend het begrotingstekort verhoogd. Ook in de privé-sector zijn ze sterk (zij het in iets minder mate) gestegen. Ook hier zijn de loonstijgingen niet gepaard gegaan met een vergelijkbare stijging van de arbeidsproduc­tiviteit, waardoor de factor arbeid in Tsjechië beduidend duurder is geworden. Het gemiddeld maandloon per juli 2007 in Tsjechië is € 728 (Kč 20.399) en het minimumloon € 235.

Ondanks problemen kan de economische situatie in Tsjechië als positief worden beschouwd, ook al zal de concurrentiepositie van Tsjechië ten opzichte van andere voormalig Oostbloklanden uit prijstechnische overwegingen de komende jaren afnemen.

3. De belangrijkste regio’s

Praag

Praag heeft 1,2 miljoen inwoners en is de hoofdstad van Tsjechië. Bijna 12% van de bevolking woont in Praag, terwijl de oppervlakte slechts 0,6% van het landoppervlak bedraagt. De stad is verdeeld in 57 stadswijken, die gecontroleerd en bestudeerd worden door het centrale Praagse bestuur.

Praag is één van de belangrijkste redenen waarom buitenlandse toeristen naar Tsjechië komen. In 2005 kwamen meer dan 3,7 mln buitenlandse toeristen naar Praag. Meer dan 9 miljoen gasten verbleven afgelopen jaar in de hoofdstad van Tsjechië, waarmee Praag de zesde plaats in Europa inneemt op de ranglijst van best bezochtste steden. In 2005 had Praag een marktaandeel voor de totale overnachtingen in Tsjechië van 59%.

Dit marktaandeel is de laatste jaren gegroeid, al hebben buitenlandse toeristen een sterker wordende interesse in andere gebieden dan Praag. Maar vooral het marktaandeel van Praag ten opzichte van de andere hoofdsteden groeit sterk. Praag heeft namelijk als enige hoofdstad van Europa een groei van het aantal bezoekers met dubbele cijfers, en voor 2007 wordt een groei verwacht van 15%. Ter vergelijking verwacht Parijs een teruggang van het toerisme met 6%. Praag is dus booming. Het aantal Nederlandse toeristen dat naar Praag reist, nam in 2003 met meer dan 17% toe, het marktaandeel van Nederland is evenwel maar 2,5%.

Praag groeit ook in betekenis als congresstad. In 1998 nam Praag de 21e plaats in op de mondiale congresmarkt. In 2003 is Praag reeds gestegen naar de 17e plaats met 86 congressen. De belangrijkste maanden voor het congrestoerisme zijn de maanden mei, juni, oktober en november. De gemiddelde lengte van een congres is 4 dagen.

25% van alle toeristen komen op eigen gelegenheid, het overgrote deel van de toeristen (75%) komt evenwel via een georganiseerde reis naar Tsjechië. Hiermee is het belang van het groepstoerisme voor de stad Praag onderkent.

Groei van accommodatie In 2003 had Praag een bedcapaciteit van 48.424 bedden verspreid over 523 hotels. De gemiddelde bezettingsgraad van hotels in Praag is ruim 65%, terwijl de bezettingsgraad van de viersterrenhotels de 80% overschrijd. Het aantal bedden in Praag neemt elk jaar nog steeds toe, waarbij met name het marktaandeel van de vierstereenhotels toeneemt.

Inkomsten In 1996 en 1997 had Praag 2,4 mln. € inkomsten uit toeristenbelasting. Daarnaast besteedde de stad in 1998 790.000 € in stadspromotie, welk bedrag jaarlijks toeneemt.

De belangrijkste trekpleisers voor een bezoek aan Praag zijn naast de monumentale binnen-stad met de wereldberoemde Karelsbrug en het Oude Stadsplein het grote culturele aanbod in de stad, het tamelijk goedkoop gebleven culinaire aanbod en de zich sterk ontwikkelende winkelcentra. Dat maakt de stad Praag voor veel buitenlandse gasten tot een aantrekkelijke stad om enkele dagen tot weken te verblijven.

Liberec – Reuzengebergte (Noord I)

De regio ligt in het uiterste noorden van Tsjechië aan de Duits-Poolse grens en geldt als een belangrijk toeristisch centrum op de Tsjechische markt met een marktaandeel van cca 5% voor het Reuzengebergte en een markaandeel van 4,8% voor de provincie Liberec. De Nederlandse toerist heeft een marktaandeel van cca 10% van het gehele toerisme in de regio. Hiermee is de Nederlandse gast op Duitsland na voor de regio de belangrijkste markt. De regio Liberec heeft zijn administratief centrum in de industriestad Liberec, dat met cca 100.000 inwoners de grootste stad van de regio is. De stad ligt direct onder het IJzergebergte, dat zowel in de winter als de zomer interessante mogelijkheden biedt voor vrijetijdsbesteding en daarom is de stad Liberec ook een aantrekkelijke plaats om te verblijven. Door zijn ligging is de stad enigszins te vergelijken met een stad als Grenoble in Frankrijk, die ook ingesloten ligt tussen de bergen en een startpunt is voor alle soorten toeristische activiteiten in de bergen.

Naast de regio ligt het Reuzengebergte, dat administratief hoort bij de regio Hradec Kralové, maar vanuit toeristisch en economisch oogpunt één geheel vormt met de regio Liberec en het IJzergebergte. De regio heeft een sterke positie voor wintersportva­kanties, waarbij vooral het Reuzengebergte (Spindlerův Mlýn en Harrachov) internationaal grote bekendheid geniet. De regio heeft ook andere interessante vakantiemogelij­kheden.

Andere toeristische centra zijn Janské Lázně (een kuuroord aan de zuidkant van het Reuzengebergte), Josefův Důl (een bergdorp in het IJzergebergte) en met name ook de verschillende plaatsen aan de rivier de Jizera (Rokytnice nad Jizerou, Jablonec nad Jizerou) en het watersportcentrum Hradec nad Nisou. Rond de diverse natuurgebieden zijn ook veel andere mooie plaatsen te vinden, die uitstraling hebben. De regio heeft een minder sterke marktpositie voor cultuur- en stadstoerisme en de gehele regio doet in vergelijking met de streken in het zuiden van Tsjechië enigszins armmoedig aan. Dit is ook terug te vinden in de kwaliteit van de accommodaties en de dienstverlening in met name het IJzergebergte, welke achterlopen op de gewenste prijs / kwaliteitsver­houding in met name het zomerseizoen.

Een groot deel van het Reuzengebergte is beschermd natuurgebied van de hoogste categorie. Buiten de traditionele toeristencentra, zoals Splynderův Mlyn, zijn de ontwikkelings-mogelijkheden nabij het natuurgebied en de interessantste plaatsen dan ook beperkt, welke status uiteraard van invloed is op de prijs van grondstukken en gebouwen in deze streek.

Voor Nederlanders biedt de regio als voordeel, dat de regio vanuit Nederland uitstekend over de Duitse en Poolse snelwegen bereikbaar is en dat toerisme in de regio een voorname plaats inneemt. Een nadeel van de regio is, dat de prijzen van onroerend goed in het Reuzengebergte de laatste jaren behoorlijk zijn gestegen, vooral ook veroorzaakt door de schaarste aan onroerend-goed in het natuurgebied..

In de toekomst zal de regio zich verder kunnen profileren als een regio voor wintertoerisme en bergtoerisme, waarbij er ook mogelijkheden voor watertoerisme in de beschikbare meren en voormalige zandafgravingen is. Een voorbeeld is bijvoorbeeld Hradec nad Nisou.

Ustí nad Labem – Ertsgebergte (Noord II)

Het Ertsgebergte is toeristisch minder belangrijk dan het Reuzengebergte, maar biedt door de goedkope prijzen en de gunstige ligging ten opzichte van Nederland interessante mogelijkheden. De belangrijkste stad van de regio is Ustí nad Labem met 96.000 inwoners. Andere belangrijke steden zijn Most (71.000), Děčín (54.000), Teplice (53.000) en Chomutov (52.000 inwoners). Het industriële karakter van de regio heeft er toe geleid, dat meer dan de helft van de inwoners in deze regio in de grootste steden woont. Het grensgebied van de regio met Duitsland is een vooraanstaand toeristisch gebied voor met name wintersportac­tiviteiten en aanverwante sportactiviteiten.

De regionale potentie van de regio kan in verschillende regionale sectoren worden opgedeeld. Als belangrijkste toeristisch centrum geldt de regio Česká Lipa. Rond deze stad kunnen vier zones worden onderscheiden:

a. Het Machovo meer bij de stad Doksy is een uitermate belangrijk watersportcentrum ware het niet dat de aangeboden diensten en het gebrek aan kwalitatief onderkomen de aantrekkelijkheid van deze zandafgraving enigszins ondermijnd. b. De Lužícké bergen is een interessant, maar vergeten gebied voor agro-toerisme. c. Het natuurpark Tsjechisch Zwitserland is één van de vier meest beschermde natuurgebieden in Tsjechië met als toeristisch centrum Hřensko. De regio is vanuit het oogpunt van natuur het belangrijkste centrum in de regio Ustí nad Labem. d. Ralsko is een voormalig militair gebied waar de overheid veel geld voor over heeft om toerisme en andere activiteiten te ondersteunen. Als huidig toeristisch gebied is het evenwel niet interessant.

De tweede sector is de regio rond de steden Litoměříce en Teplice, welke zich van een traditioneel agronomisch gebied wil ontwikkelen tot een gebied met betere toeristische voorzieningen. De reden is met name de hoge werkloosheid en sterke verloedering van het gehele gebied. Mogelijke potenties voor de toeristische markt wordt gezocht in de volgende secties:

a. Natuurgebied Středohoři en de Ohře vallei die op korte afstand van Praag een zekere aantrekkingskracht voor weekendtoerisme kan bieden. Als doelgebied voor het kopen van een tweede huis is deze regio minder geschikt, omdat een Nederlander in de regio Noord II betere mogelijkheden kan vinden. b. Terezín, deze monumentale stad, bekend om zijn voormalig concentratiekamp, wil de stad ontwikkelen tot een internationaal educatief centrum, waarvoor de gemeente inmiddels geld heeft gevraagd van de Europese Unie. Het is een monumentale stad, die veel toeristen trekt. c. Teplice en buurstad Bilina waren vroeger bekend als kuuroord, welke functie de steden in de toekomst weer verder willen ontwikkelen. d. Recreatiemeren, die worden ontwikkeld in de verlaten koolmijnen rondom de plaatsen Most en Chomutov bieden een interessant toeristisch potentieel voor de toekomst.

Karlovy Vary – kuuroorden (West I)

West-Bohemen kenmerkt zich als het toeristisch kuurcentrum van Tsjechië. Met name Karlový Vary en Mariánské Lázně zijn wereldberoemd om zijn kuuroorden. Het is dan ook niet verwonderlijk, dat 40% van de West-Bohemen bedekt is met bossen. De regio Karlovy vary is na Praag de beste bezochte regio in Tsjechië met een marktaandeel van 7,0%, meer dus dan het Reuzengebergte, en meer dan Zuid-Bohemen. Nederland heeft een marktaandeel van 2,3%, terwijl bijvoorbeeld Duitsland een marktaandeel heeft van 68%!!

De kuurmarkt in Karlovy Vary is nog immer groeiende. De bedkapaciteit is in 2003 gegroeid tot ruim 11.000 bedden, een verhoging met 17% ten opzichte van 2002. Karlovy Vary is de belangrijkste kuurstad van Tsjechië en heeft dan ook een martkaandeel van 46% van de totale bedkapaciteit in de kuursector.

Na Praag was Karlovy Vary (56.000 inwoners) lange tijd de best bezochte toeristische plaats in Tsjechië met ruim 200.000 overnachtin­gen per jaar, waarvan 50.000 kuurgasten. De kuurgasten komen voornamelijk uit Rusland en Duitsland en het is daarom niet verwonderlijk, dat een groot aantal hotels in handen zijn van Russische vennootschappen. De bekendheid van Karlovy Vary wordt verder bevorderd door het jaarlijkse filmfestival en allerlei sportactiviteiten. Opmerkelijk is, dat de aantrekkelijkheid van de regio rond Karlovy Vary vrijwel nihil is. Karlovy Vary is een centrum op zich te midden van een regio vol industriële activiteiten. Het is daarom niet verwonderlijk, dat de aantrekkelijkheid van de stad hier enigszins onder te lijden heeft.

Naast Karlový Vary staan met name de kuuroorden Františkové Lázně en Kynžvart bekend en vooral ook Mariánské Lázně (Mariënbad), welke plaats in een buitengewoon mooie omgeving ligt met vele sportvoorzieningen en ontspanningsmo­gelijkheden. Het is een vrij kleine plaats, maar de toeristische aantrekkingskracht van de stad zal door zijn uitzonderlijke locatie in de toekomst wel eens fors kunnen toenemen.

Nabij Františkové Lažně ligt de stad Cheb, een historische grensstad, waar niet ver vandaan enkele interessante meren liggen met recreatieve mogelijkheden.

In Františkové Lázně werkt de projectontwikkelaar Arrhen Development aan een golf/kuurproject, welk project geconcentreerd is op de Engelse markt, waarbij de intentie aanwezig is van een gerenomeerde hotelketen om het project als hotel te exploiteren.

Šumava gebergte – natuurpark en skivakanties (West II)

De belangrijkste stad van de regio is Plzeň (172.000 inwoners) bekend om de bierproductie en de werktuigbouwkundige industrie. Het tweede toeristisch gedeelte van West-Bohemen, naast de kuuroorden, is het nationaal natuurpark Šumava, welk bergachtig gebied een toeristische aantrekkingskracht uitoefent voor zowel zomer- als wintervakanties.

Met name het gebied achter de stad Klatovy richting Duitse grens heeft een bijzonder sterk potentieel voor de ontwikkeling van zomervakanties. In de zomer bezoeken gemiddeld 1.700 personen per dag de Povydří en 40.000 toeristen rijden of wandelen naar de Poledník. De stad Sušice geldt als toegangspoort tot het hele natuurgebied, wat grotendeels alleen te voet of per fiets te betreden is. Er zijn dan ook in de regio 276 speciale fietsroutes uitgezet. Interessant marktgegeven is dat 90% van de bezoekers uit grote steden en dan met name uit Praag komen. De bekendheid van de regio onder buitenlandse bezoekers neemt langzaam toe.

Wintersport in de regio is geconcentreerd rond de stad Želežna Ruda, waar meer dan 300 ski- en langlaufpistes zijn uitgezet. Železná Ruda is een kleine grensplaats en de beste skifaciliteiten liggen aan de Duitse zijde van de grens. Het is daarom niet verwonderlijk, dat er toeristen zijn, die in Tsjechië overnachten, maar in Duitsland gaan skiën of langlaufen. Tot voor kort waren er in de regio vooral oude hotels en oude voorzieningen en de ontwikkeling van de regio komt maar langzaam tot ontwikkeling, mede veroorzaakt door het strenge beleid van de directie van het nationaal park. Daarnaast zijn door dit stringente beleid en de sterke interesse van de inwoners uit Praag voor deze grensstreek de prijzen van onroerend-goed zodanig gestegen, dat steeds meer Tsjechen het onroerend-goed aan de Duitse kant van de grens opkopen. Dit zal uiteraard een daling van de prijzen aan de Tsjechische zijde tot gevolg hebben. Een voordeel van de regio voor Nederlanders is de uitstekende bereikbaarheid via de snelweg Neurenberg-Plzeň, waardoor de regio tot de best ontsloten en dichtstbijzijnde voor Nederlanders geldt.

Zuid – Bohemen – natuurparken en stedelijk schoon (Zuid)

Zuid-Bohemen ligt ingesloten tussen de deelstaat Beieren (Duitsland), Ober-Österreich (Oostenrijk) en de Tsjechische deelstaten West-Bohemen (Plzeň) en Vysočina (Jihlava). De belangrijkste stad in Zuid-Bohemen is České Budějovice met ca. 100.000 inwoners, hierna vervolgens Tábor (37.000 inwoners), Písek (30.000 inwoners) en kleinere steden als Český Krumlov (15.000), Strakonice (17.000) en Prachatice (12.000 inwoners). Zuid-Bohemen heeft de laagste bevolkingsdichtheid van Tsjechië, slechts 4% van de bevolking van Zuid-Bohemen woont in steden met meer dan 5.000 inwoners. Een derde van de regio wordt bedekt door bos en maar liefst 4% door meren, die gebruikt worden voor de visteelt. In Zuid-Bohemen zijn meer dan 7.000 meren, die voornamelijk voor de visteelt worden benut.

Zuid-Bohemen geldt als één van de toeristisch meest aantrekkelijke gebieden van Tsjechië en toeristisch kunnen we het gebied opsplitsen in natuur- en stedelijk schoon. Helaas wordt er in de regio door de toeristen veel minder gespendeerd dan in Praag, Reuzengebergte of de kuuroorden, waardoor de economische impuls van het toerisme enigszins achterblijft.

Zuid-Bohemen heeft een marktaandeel voor het toerisme van 4,8%, vergelijkbaar met de regio Liberec en het Reuzengebergte. Nederland heeft evenwel een marktaandeel van 20%, en is na Duitsland wederom de belangrijkste doelgroep voor het toerisme in Tsjechië.

A. Natuurparken

Het zuidelijk gedeelte van de regio is ingesloten tussen de natuurgebieden Šumava (oostelijk gedeelte), Třebonsko en het natuurgebied Blanský les, waardoor het als het meest waardevolle toeristisch gebied geldt. Het semi-natuurgebied Nové Hrady versterkt het belang van de regio

a. Bosgebied Blanský les, natuurgebied nabij Český Krumlov waarin naast natuur ook veel dorpelijk schoon (Holašovice, Zlatá Koruna) te zien is. b. Boletice – een natuurgebied tussen Blanský Les en het Lipnogebied, dat vooralsnog voor toeristen niet toegankelijk is, wegens militaire benutting, welk gebied evenwel een unieke natuur heeft met veel wild. Er worden in dit gebied belangrijke toeristische ontwikkelingen gepland, mede ingevoerd door een stimulans en een prioriteitsstelling van de regionale authoriteiten en de activiteiten van aanlengende gemeentes c. Merengebied Třebonsko, natuurgebied met veel vismeren en pittoreske dorpsweggetjes door een vlak landschap, met name geschikt voor fietstoerisme. d. Nové Hrady, natuurgebied met veel bossen en spitse heuvels, met name ook bekend door zijn natuurlijke waterbronnen en historische monumenten. In dit gebied ligt ook het toeristische plaatsje Horní Stropnice, waar in de toekomst skivoorzieningen zijn gepland, en welke plaats een locatie wil worden voor sportfaciliteiten. e. Šumava – het oostelijk gedeelte van het natuurpark dat begint in West-Bohemen, waarbij het oostelijk gedeelte zich concentreert rondom het skicentrum Kvilda. De Šumava wordt jaarlijks door 1,8 mln. bezoekers bezocht en dat met name het gebied rond de Jezerní en Chalupské Slat en de berg Boubín. Een woningbouwproject in Kvilda vond hun klanten uitsluitend in Tsjechië, een ander project in Borová Lada van de Nederlandse ontwikkelaar MEI Moravia komt in ontwikkeling. f. Lipno-stuwmeer, welk meer als het belangrijkst toeristisch centrum van Zuid-Bohemen geldt met veel campings, bungalowparken en watersportvoor­zieningen. In de zomer komen er in het gebied ca. 250.000 bezoekers. De belangrijkste centra zijn Lipno nad Vltavou en Černa v Pošumavi. Met name Lipno nad Vltavou heeft door de bouw van het recreatiepark Marino Lipno en andere recreatieve projecten, zoals Lipno Lake Resort, Villa Park Lipno en Riviera Lipno een sterke impuls gekregen. g. Nová Pec, locatie aan de rand van het Lipnomeer en gesitueerd in het Šumava natuurpark, grenzend op de locatie aan het uitgebreide skigebied Hochficht in Oostenrijk is een locatie met een belangrijke toeristische potentie. Nederlandse ontwikkelaars plannen een recreatief woningbouwproject op een wonderschone locatie in het dorpscentrum met directe toegang tot skipistes en andere sportvoorzieningen. Tsjechische ontwikkelaars plannen in het dorp een uitgebreid kuurcentrum en willen appartementen voor de Tsjechische markt bouwen. h. Netolice – Blanský Les, een natuurpark niet ver van de locatie České Budějovice, waar in de toekomst projecten voor recreatiebouw en sportvoorzieningen worden gepland. Deze ontwikkelingen worden mede geinitieerd door Nederlandse- en Tsjechische projectontwik­kelaars i. Natuurgebied Blanik, ten noorden van Tábor, welk gebied bij veel mensen onbekend is, maar juist hierdoor zijn typische, oud-Tsjechische elementen heeft. j. Tsjechisch Canada – een laag gelegen natuurgebied met veenmeren en bossen in de omgeving van Jindřichův Hradec. Hier heeft de Nederlandse ontwikkelaar Willems een golfproject met recreatieve huizen gepland, welk project nu van de grond komt.

B. Stedelijk schoon

De regio heeft meer dan 5.800 culturele monumenten en geldt als de meest vooraanstaande regio voor stedelijk toerisme. Culturele monumenten bestaan voornamelijk uit steden en kastelen waaromheen een belangrijk aantal toeristische voorzieningen zijn gebouwd. De navolgende monumenten gelden als de belangrijkste:

a. Český Krumlov – na Praag is deze stad met 1,5 miljoen bezoekers per jaar op dit moment de best bezochte stad van Tsjechië. De stad heeft een monumentale binnenstad, die kronkelt rond de rivier de Moldau na Praag het grootste kasteel van Tsjechië. De stad geldt als cultureel centrum voor de gehele regio door het grote aantal muziekfestivals, kunstcentra en culturele activiteiten die in de stad plaatsvinden. De stad begint ook een vooraanstaande rol als regionale congresstad te krijgen. b. Hluboká nad Vltavou – kleine stad op een steenworp van de hoofdstad České Budějovice met een monumentaal kasteel en vele sportvoorzieningen. De stad geldt door de aantrekkingskracht van de stad op succesvolle zakenmensen als het Wassenaar van Zuid-Bohemen. c. Orlík nad Vltavou – Zdíkov kastelen aan de rivier de Moldau, welk bezoek als één van de meest geliefde doelen voor dagtochten geldt door zijn mooie ligging aan het water. d. Třeboň – kuuroord en monumentale stad, die vooral bekendheid geniet door de visteelt. Het kuurtoerisme neemt in de stad sterk aan betekenis toe. Het kuurtoerisme in Zuid-Bohemen is in 2003 met 30% gestegen, waardoor de betekenis van het kuurtoerisme voor de regio Zuid-Bohemen steeds belangrijker wordt. Wel dient te worden opgemerkt, dat 60% van de kuurgasten de kuur door de verzekerings-maatschappijen krijgt vergoed, slechts 19% van de gasten betaalt alles zelf. e. Prachatice – historische plaats op de rand van het Šumava gebergte, welke stad een zekere potentie heeft als uitvalpunt voor tochten door de bergen. De stad wilde zich ook ontwikkelen als kuuroord, welke pogingen tot nu toe nog niet geheel zijn gelukt. f. Písek – Tábor – historische plaatsen, die een interessante toeristische ontwikkeling doormaken. g. Rožmberk nad Vltavou – kleine, zuidelijke historische plaats aan de Moldau met een kasteel, dat naast bezoek ook andere culturele activiteiten biedt, o.a. goede restaurantjes.

Zuid Moravië – wijn en warm klimaat (Oost I)

De belangrijkste stad van Zuid-Moravië is Brno (307.000 inwoners) en de belangrijkste toeristische centra liggen ten zuiden van deze stad aan de grens met Oostenrijk. De regio staat bekend om zijn wijnen en aangenaam klimaat, maar is voor Nederlandse toeristen minder toegankelijk, omdat de regio toch al snel drie uur rijden ligt van de meer westelijk gelegen regio’s en dit ondanks de aanwezigheid van een snelweg.

De regio heeft daarentegen een breed spectrum aan toeristische activiteiten. Enerzijds heeft de regio interessante natuurgebieden (o.a. Palava), anderzijds herbergt de regio mede dankzij zijn traditioneel gunstig klimaat veel culturele monumenten, zoals kastelen en historische stadscentra.

De regionale potentie van de regio kan in drie regionale sectoren worden opgedeeld. Als belangrijkste toeristisch centrum geldt de regio Břeclav-Znojmo, welk gebied een toeristische potentie heeft vergelijkbaar met de regio Zuid-Bohemen. In het gebied kunnen vijf sectoren worden onderscheiden:

1. Monumenten en stedelijk toerisme – Lednice en Valtice zijn monumentale steden, die door de Unesco in 1997 zijn erkend en, waar één van de beste wijnen van Tsjechië worden geproduceerd. De regio heeft een uiterst aangenaam klimaat met kuurmogelijkheden.
2. Mikulov, een historische stad, die kenmerken vertoont met een stad uit de Franse Provence, geldt als de stad met één van de beste wijnen van Moravie. De stad grenst aan het natuurgebied Paláva, een gebied met witte kalkrotsen en interessante flora, welk gebied uitmondt aan het sutwmeer Nový Mlyn
3. Het stuwmeer Nový Mlyn is een toeristisch gebied in opkomst met nieuwe, commerciele kuuroordactivi­teiten in Pasohlavky en watersportacti­viteiten op het stuwmeer, dat na het Lipnomeer het grootste meer in Tsjechië is. Pasohlávky wil zich profileren als een belangrijk wellness-oord. De Nederlandse projectontwikkelaar MEI Moravia heeft de bouw van een aantal recreatiewoningen op deze locatie gepland.
4. Natuurgebied Podye is één van de drie natuurparken in Tsjechië en ligt ten zuiden van de wijnstad Znojmo, welke stad naam heeft gemaakt als handelscentrum voor activiteiten met Oostenrijk. Het is een gebied voor wandelingen en fietstochten.
5. Stuwmeer Vránov met de stad Vránov nad Dye, welk kasteel tot de best bezochte in Tsjechië behoort en vooral voor Tsjechische toeristen een geliefd centrum is.
6. De monumentale steden Telč en Kroměříž, welke steden evenwel in hun recreatieve ontwikkeling achterlopen op andere gebieden in de regio.

Centraal Moravië – Moravský Krás (Oost II)

Ten noorden van de stad Brno ligt een klein natuurgebied Moravský Krás, waarvan het toeristisch belang internationaal toeneemt. Tot voor kort werd de regio uitsluitend bezocht door Tsjechische bezoekers, de belangrijkste stalactieten grotten, de Punkevní, worden jaarlijks door 200.000 bezoekers bezocht. In de regio zijn ruim 1.000 grotten, waarvan er tot nu toe maar 4 geopend zijn voor toeristen. Het toeristisch belang van de regio wordt ondersteund door fietstoerisme en de nabijheid van historische steden met kastelen en historische centra, zoals Boskovice, maar natuurlijk ook Brno.

Ten westen van de Moravský Krás ligt het langlaufgebied Nové Město nad Moravě waar jaarlijks een ISF langlaufwedstrijd wordt georganiseerd en welk gebied interessante mogelijkheden biedt voor wintersportli­efhebbers die een alternatieve locatie in Tsjechië zoeken. In dit gebied ligt ook het bekende meer Velké Dařko (nabij Zd´ař nad Sázavou), welk meer interessante mogelijkheden biedt voor zomer- en wintertoerisme. Aan dit meer heeft de ontwikkelaar MEI Moravia een vakantiepark gepland met enkele tientallen huizen.

Ten noord-westen van de Moravský Krás liggen de historische steden Litomysl en Polička, de regio rond deze plaatsen doet enigszins denken aan de heuvels in Zuid-Bohemen. Een probleem van de regio is de slechte ontsluiting en het gebrek aan een ruim aanbod aan toeristische voorzieningen en trekpleisters, die de regio Zuid-Bohemen zo aantrekkelijk maakt.

Noord Moravië – Jeseníky en Beskydy gebergtes (Oost III)

Noord Moravië is een industriële regio met staalverwerkende- en chemische industrie. De belangrijkste steden zijn Ostrava (326.000), Olomouc (106.000) Haviřov (88.000) en Karviná (67.000 inwoners). Het toeristisch spectrum van de regio is vergelijkbaar met het spectrum van Noord-Bohemen, de regio is niet geconcentreerd op toeristische activiteiten en de meeste activiteiten hebben een regionaal karakter (agro-toerisme en weekendtoerisme).

De toeristische marktpositie van de regio is zwak door het dominante imago van de industrie en de slechte bereikbaarheid van de meeste toeristische faciliteiten. De toeristische regio’s liggen op vijf uur rijden van de hoofdstad Praag, waardoor de regio vooral attractief is voor Tsjechische bevolking uit het Moravisch gedeelte van Tsjechië.

De regionale potentie van de regio kan in drie twee regionale sectoren worden opgedeeld. Als belangrijkste toeristisch centrum geldt het Jeseniký gebergte met wintersport en kuuroordfacili­teiten, welk gebied evenwel slecht ontsloten wordt door wegen en openbaar vervoer. De regio heeft ook weinig toeristische faciliteiten en er komen weinig toeristen. De natuur is dan ook ongerept en dat is de grootste aantrekkingskracht van deze regio. Binnen deze regio kunnen de volgende elementen worden onderscheiden:

a. kuuroord Karlová Studanka, een geliefd kuuroord, welke ook door bekendheden als Václav Havel werd bezocht. b. bergketen Práděd, één van de hoogste bergen van Tsjechië, met skifaciliteiten en een ongerepte natuur. Het skigebied wordt met name door Tsjechen bezocht. c. stuwmeer Slezská Harta, een nieuwe stuwmeer, waarvan de toeristische aantrekkingskracht in de toekomst zou kunnen toenemen.

De tweede toeristische sector in Noord-Moravië is het Beskydy gebergte dat aan de grens met Slowakije ligt. Het bergachtige gebied is dun bevolkt en rijk aan boerentraditie en geldt dan ook als een gebied met potentie voor agro--toerisme. De regio geldt als een recreatief centrum voor de inwoners van o.a. Ostrava en Havířov. Tsjechische projectontwik­kelaars hebben daarom projecten ontwikkeld met recreatieve woningen op de belangrijkste locaties in dit gebied. Aan de voet van het gebergte ligt het beste bezochte openluchtmuseum van Tsjechië, Rožnov pod Radhoštěm, met meer dan 500.000 bezoekers per jaar.

4. De Tsjechische onroerend goed markt

Bijgaand hoofdstuk geeft een uiteenzetting van de Tsjechische onroerend goed markt in kengetallen, de marktontwikkeling en de marktverwachting. Ingegaan wordt op de marktontwikkeling van de verschillende sectoren als wel op de ontwikkeling van de onroerend goedmarkt in de diverse Tsjechische regio´s.

Historie

Pas vijftien jaar geleden ontstond er in Tsjechië een onroerend goed markt. Voor de politieke omwenteling was het onmogelijk om onroerend goed in Tsjechië te verhandelen en bestond er géén marktstructuur, laat staan informatie over marktprijzen. Bovendien was de wetgeving inzake de verhandeling van onroerend goed zeer beperkt, omdat de mogelijkheden tot verhandeling van wetswege zeer beperkt waren. Na de ommekeer in 1989 is de markt in beweging gekomen door het vrijgeven van de verhandelbaarheid van onroerend goed aan Tsjechen en aan buitenlanders. Het is duidelijk dat het verhandelen van onroerend goed in het begin veel onduidelijkheden kende. Er was geen ervaring noch historie over marktprijzen.

In de beginjaren konden de prijzen van onroerend goed in dezelfde regio dan ook ver uiteenlopen en niet zelden gebeurde het dat twee personen voor vergelijkbaar onroerend goed sterk verschillende prijzen betaalde. Dat verschijnsel doet zich ook nu nog wel eens voor, maar de markt heeft de afgelopen tijd een veelzijdige ontwikkeling doorgemaakt. Deze ontwikkeling heeft het mogelijk gemaakt dat er een beeld kan worden gevormd over de prijsvorming van onroerend goed in Tsjechië en dit kan meer inzicht scheppen in de verwachtte ontwikkelingen van onroerend goed in Tsjechië.

Algemeen

De Tsjechische onroerend goed markt is sterk gediversifieerd en geconcentreerd op bepaalde marktsegmenten en op bepaalde regio´s. Zoals in andere marktsectoren is de markt sterk geconcentreerd op Praag en de nabije regio en mag de Tsjechische onroerend goedmarkt worden opgedeeld in een markt voor Praag en een markt voor het resterende deel van Tsjechië. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de prijzen van onroerend goed in Praag in géén verhouding staan tot de marktverhoudingen in de rest van Tsjechië. Dit geldt met name voor de woonsector en de commerciële sector, maar ook op het gebied van recreatie heeft de Praagse markt een afwijkende positie. De vraag naar recreatiewoningen vanuit Praag is sterk en beïnvloedt in belangrijke mate de prijzen van recreatief onroerend goed in zowel het Reuzengebergte als in een straal van 100 km rond de hoofdstad Praag.

Ook op een ander punt neemt Praag een vooraanstaande positie in. In Praag zijn de meeste makelaars van Tsjechië gevestigd en niet zelden hebben deze Praagse makelaars een belangrijke invloed op de regionale onroerend goed markt. Eigenaren van onroerend goed kiezen er vaak voor om hun onroerend goed via een Praagse makelaar op de onroerend goed markt aan te bieden, omdat ze menen hierdoor meer geld te kunnen ontvangen voor hun vastgoed.

De rol van gemeentes bij de verkoop van onroerend goed is de laatste jaren afgenomen, omdat de meeste gemeentes het onroerend goed dat ze wilden verkopen reeds medio jaren negentig op de markt hebben gezet. Toch spelen de gemeentes nog een vooraanstaande rol bij de herontwikkeling van stedelijke industriële zones, woonwijken en zeker ook bij bouwgrond voor particulieren. Daarnaast zijn gemeentes ook mede-investeerder bij het bouwen van flatgebouwen voor de verhuur, welke investering door de Tsjechische staat wordt gestimuleerd.met een subsidie van € 14.000 per appartement.

Grondstukken

Zoals boven vermeld dient de markt in Tsjechië te worden uitgesplitst in twee sectoren, de marktsector Praag en de rest van Tsjechië. Dit geldt voor alle sectoren. Daarnaast dienen grondstukken te worden onderverdeeld in de functie of toekomstige functie die aan het grondstuk kan worden toegeschreven. Een grondstuk kan worden benut voor het bouwen van een woning, een fabriekshal, een camping of heeft puur een landbouwkundige functie. De prijsvorming van het grondstuk heeft uiteraard sterk te maken met de huidige en toekomstige functie die aan het grondstuk kan worden toegekend. Hoe hoger de functionele waarde van een grondstuk, hoe hoger de marktprijs van het onroerend goed. Tsjechië is in zeker geval een specifiek land, waar de kosten van en tijdsinvestering in functionele opwaarderingen in verhouding erg goedkoop zijn. Binnen een korte periode kan de marktwaarde van de grond zeer snel worden opgewaardeerd. Daardoor proberen veel grondeigenaren hun grondstukken eerst zelf functioneel op te waarderen alvorens ze het onroerend goed in de markt aanbieden.

In het kader van de doelgroepen van het boekwerk “Wonen en Kopen in Tsjechië” is de analyse van de grondstukken beperkt tot een analyse van bouwgrond voor recreatieve en woondoeleinden in vergelijking met de prijs van landbouwgrond zonder functionele waarde.

Regio´s Prijs bouwgrond per m2(prijs in EURO) Indexcijfer Jan 2007t.o.v januari 2006 Regio Praag 150 119 Regio Brno 43 109 Regio Plzeň 25 119 Regio České Budějovice 26 132 Regio Lipnomeer 30 120 (inschatting) Regio Liberec 22 137 Regio Karlovy Vary 27 119

De prijs van landbouwgrond is gemiddeld € 2.000 per hectare (0,20 € per m2), waarbij de prijs van landbouwgrond sterk stijgt naarmate de landbouwgrond dichter bij de grotere steden liggen. In de aankoopprijs zit dan namelijk een verdisconteerde speculatie voor een eventuele functieopwaardering van de grondstukken. De prijs van recreatieve bouwgrond voor de bouw van recreatieve woningen in Tsjechië is sterk afhankelijk van de locatie en loopt op van € 4 tot € 50 per m2 voor locaties aan de waterkant van de belangrijkste meren.

Marktverwachting prijsontwikkeling van bouw- en landbouwgrond.

Het is de verwachting dat de prijs van landbouwgrond verder gaat stijgen om het prijsverschil tussen de marktwaarde van landbouwgrond in Oostenrijk en Duitsland en de waarde van deze grond in Tsjechië te verkleinen. Verder worden kopers aangetrokken door de aantrekkingskracht van de interessante Europese subsidies op de exploitatie van landbouwgrond. Tsjechië ontvangt binnen enkele jaren dezelfde Europese subsidies als in de rest van de Europese landen met een veel lagere input aan kapitaal.

De prijsontwikkeling van bouwgrond zal veel moeilijker te voorspellen zijn. Bouwgrond bij grotere steden zal groeien met cca 15% per jaar en dit ondanks het groeiende aanbod. In groeisteden als Liberec en Plzeň stijgen prijzen met meer dan 25% per jaar. Recreatieve bouwgrond op interessante recreatieve locaties zal sterker stijgen, omdat de vraag naar dit onroerend goed het aanbod sterk overtreft. De prijs van recreatieve grondstukken in dorpen in de voor recreatie betere regio´s, zoals Zuid-Bohemen is de laatste jaren sterk gestegen en zal ook de komende jaren toenemen, terwijl de prijs van recreatieve grondstukken in dorpen in achtergebleven regio´s een licht dalende trend doormaken. Er is namelijk ook van Tsjechen een toenemende interesse naar recreatieve woningen op toeristisch interessante locaties.

Appartementen

De bouw van appartementen heeft de laatste jaren vooral in de regio Praag een enorme ontwikkeling doorgemaakt. Enerzijds de sterk gestegen lonen en anderzijds de toegenomen financieringsmo­gelijkheden via hypothecaire leningen heeft de marktmogelijkheden sterk verbreed. Daarnaast hebben ook de toegenomen economische activiteiten in Praag en de hiervan afgeleide instroom van nieuwe werknemers de vraag naar appartementen vergroot, waardoor de markt eigenlijk op twee manieren werd gestimuleerd.

In december 2006 waren de prijzen van oude appartementen ten opzichte van 2005 met 10% gestegen en ook in 2007 wordt een verdere prijsstijging verwacht. Ook de prijzen van nieuwe appartementen op de minder aantrekkelijke locaties in Praag stijgen verder door de sterke vraag ingegeven door de lage hypotheekrentes, het toenemend inkomen van de werkende bevolking en de angst voor toenemende bouwkosten door fiscale wijzigingen, al wordt een globale prijsmatiging voor 2007 in de markt verwacht. Tenslotte verandert de markt door het grote aanbod van appartementen in aanbouw van een verkopersmarkt in een kopersmarkt.

Zoals eerder aangegeven laat de markt buiten Praag een ander beeld zien. De prijsverhoging van flats is niet zo extreem geweest als in Praag en ook de verwachtte prijsontwikkelingen van oude appartementen in de grote steden zal niet zo sterk zijn als in Praag. Nieuwe appartementen buiten de hoofdstad worden tegen veel lagere prijzen aangeboden in vergelijking met Praag en het is de verwachting dat de prijzen ieder jaar zullen stijgen. De verwachting is evenwel, dat het aantal woningbouwprojecten in vooraanstaande steden als Brno, Ostrava, Liberec en Plzeň de komende jaren sterk zullen toenemen. Reeds in 2007 zijn er verschillende projecten in voorbereiding in Brno en Plzen.

Appartementen(3 kamer flats),68 m2 Prijs in €/m2 (2006)Nieuwbouw Prijs in €/m2 (2006)Oudbouw Praag € 1.339 € 1.075 Brno € 1.081 € 691 České Budějovice € 880 € 504 Ostrava € 467 € 280 Plzeň € 829 € 632

Type appartementen

Studio (1 + 0 appartementen)

Een studio is een éénkamerwoning. Wonen en slapen gebeurt in één vertrek. In de regel is tegen één van de wanden een keukenblok geplaatst. Een studio heeft ook een toilet en badkamer, meestal in één ruimte. Daarnaast zijn er opbergruimtes. De gemiddelde grootte van een studio is 25m2 –30m2

Eénkamer appartementen (1 + 1 appartementen)

Een éénkamer appartement heeft een woonkamer die ook als slaapkamer dienst doet. Daarnaast is er een aparte ruimte voor een keuken. Uiteraard is er ook een aparte ruimte voor een badkamer en toilet. De gemiddelde grootte van een éénkamer appartement is 35 m2.

Tweekamer appartement (2 +1 appartementen)

Een tweekamer appartement heeft een aparte woonkamer, een aparte slaapkamer en een aparte keukenruimte. De gemiddelde grootte van een tweekamerappar­tement in Tsjechië is 45–50 m2.

Driekamer appartement (3 +1 appartementen)

Een driekamer appartement heeft een aparte woonkamer, twee aparte slaapkamers en een aparte keukenruimte. De gemiddelde grootte van een driekamerappar­tement is 70 m2.

Vierkamer appartement (4 +1 appartementen) Een vierkamer appartement heeft een aparte woonkamer, drie aparte slaapkamers en een aparte keukenruimte. De gemiddelde grootte van een vierkamerappar­tement is 85 m2.

Naast deze benamingen worden er in luxueuze complexen ook penthouses en andere luxueuze appartementen aangeboden, waarvan de gemiddelde vloeroppervlakte ruim boven de 120 m2 per appartement ligt. Luxueuze appartementen bieden ook parkeerplaatsen of andere services aan de bewoners.

Woonhuizen

De bouw van woonhuizen maakt evenals de bouw van appartementen in heel Tsjechië een positieve ontwikkeling door. De markt in Tsjechië is evenwel zeer specifiek voor Nederlanders. Het overgrote deel van de woonhuizen worden door de bewoners in eigen beheer gebouwd met behulp van een groot aantal onderaannemers. Vooral in dorpen en kleine steden gebeurt het zelden dat woonhuizen door bouwfirma´s of projectontwik­kelaars worden aangeboden. Dit leidt er helaas in de praktijk toe dat huizen kris kras in het landschap worden neergezet.

In Praag is de situatie uiteraard anders. Hier zijn projectontwik­kelaars actief in een strook tot 50 km buiten Praag en bieden woonhuizen inclusief grond sleutelklaar aan. Ook in Brno en Plzeň komen deze projecten sterk in opkomst, hoewel de markt voor kant en klare woonhuizen buiten Praag nog beperkt is.

Een standaard woonhuis heeft in Tsjechië een grondoppervlak van 80 m2 en een woonoppervlak van 150 m2. Dit komt neer op een inhoud van 450 m3. In de dorpen worden door de bewoners meestal iets grotere huizen gebouwd met een grondoppervlak van 100 m2.

De vraag naar woonhuizen in de regio Praag neemt toe, waarbij met name de prijzen van woonhuizen op korte afstand van de stad Praag een interessante prijsstijging laten zien. De verwachting is dat de markt voor woonhuizen in deze omgeving de markt voor appartementen zal inhalen. In de randwijken is namelijk meer belangstelling voor woningen. De prijs van een nieuwbouwwoning is uiteraard sterk afhankelijk van het materiaalgebruik, de inrichting en de omvang van een woning. Voor vrijstaande huizen kan in Tsjechië een prijs van € 175 per m3 worden aangehouden. Indien de bouw sleutelkaar wordt gebouwd op basis van een individuele architectentekening dan kost zo’n huis ca. € 175.000,–

Projectontwik­kelaars bieden in Praag standaard woonhuizen aan vanaf € 120.000,– waardoor de bouwprijs aanzienlijk daalt ten opzichte van een specifiek project. Een belangrijke ontwikkelaar is bijvoorbeeld de Central Group uit Praag. Dergelijke prijzen komen neer op ca. € 1.050 per m2 (incl. grond), wat als een standaard kan worden aangehouden.

De prijzen van oudere woningen worden in de regel bepaald door de locatie en in veel minder mate door de bouwkundige waarde van het onroerend goed. Met name woningen in het centrum van steden zijn veel duurder dan woningen aan de rand van steden en in dorpen. Voor Tsjechië mag worden gesteld dat de prijs van een standaard, goede woning (die niet ouder is dan vijf jaar) in steden € 150.000 bedraagt en in dorpen nog géén € 100.000.

In dorpen kunnen vaak oude huizen worden gekocht voor een bedrag van € 40.000 – € 60.000. Deze huizen bieden uiteraard minder comfort, maar kunnen in de regel zonder enige moeite naar eigen smaak worden opgeknapt.

Type woonhuizen

Bungalows (přízemní dům)

Een bungalow is een vrijstaand huis, waarbij alle vertrekken zich op de begane grond bevinden. De woning kan over meerdere (slaap)vertrekken beschikken. De prijs hangt af van de grootte van de woning, grootte van de tuin, ligging, uitzicht en omgevingsfaci­liteiten. De gemiddelde bebouwde oppervlakte van een bungalow in Tsjechië is 120 m2, het dak is in de regel tamelijk vlak en een gemiddelde bungalow heeft een tuin van ca. 600 m2.

Vrijstaande woning (rodinný dům)

Een vrijstaande woning is een vrijstaand huis met meerdere verdiepingen. De gemiddelde bebouwde oppervlakte van een huis in Tsjechië is ca. 120 m2, het dak is in de regel tamelijk steil (45 graden), vele huizen hebben een kelder van b.v. 50 m2 en een gemiddeld huis heeft een tuin van ca. 800 m2.

2 onder 1 kap woning (dvojdomek)

Er is sprake van een 2 onder 1 kap woning wanneer twee huizen op een bepaalde manier aan elkaar gebouwd zijn. De huizen zijn niet vrijstaand, maar hebben bijvoorbeeld één gezamenlijke gevel. Verder beschikken ze over alle kenmerken van een gewone woning. 2 onder 1 kap woningen zijn in de regel kleiner (100 m2) en hebben ook een kleinere tuin.

Villa (rodinná villa)

Een villa is een grote alleenstaande woning met meerdere verdiepingen. De gemiddelde bebouwde oppervlakte is veel groter dan van een alleenstaande woning, in de regel is er ook een grotere tuin bij.

Recreatiewoningen

De markt voor recreatiewoningen heeft de afgelopen decennia een golfbeweging laten zien. Na het opengaan van de Tsjechische onroerend goed markt maakte de recreatieve markt een aanzienlijke groei door met stijgende prijzen van recreatiehuizen. Na enige tijd stagneerde door het grote aanbod en de stagnerende vraag de markt in de jaren 2002–2004, waarna de markt de laatste jaren opnieuw een positieve kentering heeft gemaakt. De markt voor recreatiehuizen is in 2006 met 10% gegroeid en kenmerkt zich als volgt:

Het marktaanbod bestaat uit zowel oude als nieuwe recreatiewoningen die zowel projectmatig als individueel worden aangeboden. Het aanbod van oude recreatiewoningen bestaat uit houten hutten tot verbouwde boerderijen. De prijzen van houten hutten ligt in de regel rond de € 10.000 inclusief grond, de prijzen van boerderijen en recreatiehuisjes varieert al naar gelang de locatie en de aard van het onroerend goed van € 50.000 tot € 100.000. De grootste vraag is naar objecten met een verkoopwaarde van € 60.000.De hoogste prijzen worden gevraagd voor bosrijke locaties ten zuiden van Praag, de regio rond het Lipno meer en het Reuzengebergte. De laagste prijzen worden gevraagd in het oosten van Tsjechië naar de grens toe met Slowakije.

Nieuwe recreatiewoningen worden aangeboden als appartement, waarvan de prijzen variëren van € 50.000 – € 300.000 of als bungalow, waarvan de prijzen beginnen bij € 100.000. De meeste nieuwbouwprojecten bevinden zich in het Reuzengebergte en Zuid-Bohemen rondom het Lipnomeer. Nieuw in opkomst zijn nieuwbouwprojecten in belangrijke kuurcentra in West Bohemen, zoals Marienbad, Franzenbad of Karlsbad

Bekende projecten zijn Marino Lipno, Lipno Lake Resort en Riviera Lipno, allen aan het Lipnomeer. Nieuwe projecten in de regio zijn initiatieven van Moldau Park Nová Pec, Berik Projects en Sparcs. Bekende projecten in het Reuzengebergte zijn projecten van de Sekyra Group (Savoj Apartments) SPS Správa Nemovitosti (Hradečanka).

Bijgaand een orienterend prijsoverzicht van recreatiehuizen in Tsjechie

Regio Developer Max prijs (€)Bestaande huizen Recreatiehuizen­Nieuwbouw (€) Appartementen­Nieuwbouw (€) 1.Reuzegebergte 500.000 785.000 Sekyra Group 428.000 SPS Správa Nem 150.000 2. Jizer gebergte(Bedřichov) 275.000 3.Orlické bergen(Deštné) 103.000 4.Krusné bergen(Boží Dar) 125.000 Besky­dy(Čeladna) 70.000 5. Boheemse woud 430.000 (Marienbad) Cimex Development 165.000 (Borová Lada) MEI Moravia 250.000 6. Lipno 154.000 Berik Projects 225.000 Sparcs BV 180.000 Riviera Lipno 150.000 (Nová Pec) Moldau Park Marina Lipno 150.000

Het marktaanbod stijgt om de volgende redenen: · oude recreatiewoningen komen op de markt door overlijden van de oude bewoners en door het gebrek aan interesse in deze woningen door de erfgenamen; · of omdat de huidige eigenaren minder interesse aan de dag leggen voor het gebruik van een tweede woning, welk gebruik tot voor enkele decennia door meer dan 20% van de bevolking werd benut; · of vanwege het toenemende aanbod van nieuwbouwprojecten in de toeristisch attractieve gebieden (zie boven)

Voorgaande leidt er toe dat de prijzen van bestaand onroerend-goed redelijk stabiel blijven. Het aanbod is groot, maar de prijzen blijven door het evenwicht op de markt redelijk stabiel. Het vergrote aanbod van nieuwbouwprojecten maakt de locatie voor de ontwikkelaar zeer belangrijk. De markt wordt een kopersmarkt in plaats van een aanbiedersmarkt. Tsjechische ontwikkelaars richten zich op Tsjechische klanten, die zoeken naar tweekamerappar­tementen van 50–55 m2, Nederlandse ontwikkelaars kiezen voor objecten met een bebouwd oppervlak ruim boven de 100 m2 met grote woonkamer en meerdere slaapkamers.

De marktvraag stijgt om de volgende redenen: · toenemende vraag van inwoners uit Praag en andere belangrijke steden naar een kleine woning om het weekend door te brengen. De vraag concentreert zich voor inwoners uit Praag tot een straal rond 100 km de hoofdstad Praag en vooral ook in alle voorname berggebieden met skimogelijkheden met een nadruk op het Reuzegebergte; · toenemende vraag naar vakantiewoningen door buitenlanders, met name Nederlanders, welke vraag versterkt is door de mogelijkheid om sinds 1 juli 2004 onroerend goed rechtstreeks op eigen naam te kopen; De Nederlandse vraag is sterk geconcentreeerd op de regio Lipnomeer en Reuzegebergte. · toenemende vraag van reisorganisaties naar vakantiewoningen die in de zomer en vooral ook in de winter te huur worden aangeboden. Ook Tsjechen kunnen aldus een aardig rendement maken op een vakantiewoning door deze in de zomer te huur aan te bieden.

De Tsjechische markt kent twee belangrijke stromingen. Buitenlandse kopers kiezen in de regel voor een toeristisch attractieve locatie bij de keuze van een vakantiewoning. Tsjechen kiezen voor alternatieve locaties, waarbij ze voornamelijk de rust en de natuur belangrijk vinden. Maar ook meer dan 40% van de Tsjechische kopers van appartementen kijken naar de verhuurmogelij­kheden van onroerend-goed .

Type recreatiewoningen

Chata (houten recreatiehuis)

Een chata is een vrijstaand, meestal houten recreatiehuis, met een bewoonbaar oppervlak van minimaal 16 m2 , maar in de regel ca. 40 m2 die in het bos of aan het water zijn gebouwd. De huizen hebben op de begane grond meestal een kleine woonkamer, keuken en toilet met badkamer, op de zolder zijn vaak één of twee slaapkamers. De meeste chata´s zijn aangesloten op stroom, hebben water uit een bron en afvalwater gaat via een septiktank. Chata´s zijn nooit aangesloten op het openbaar rioolnet en hebben ook géén centrale verwarming. Gestookt wordt in de regel via een kachel of een openhaard. De prijzen van een chata beginnen bij € 10.000 en kunnen al naar gelang de locatie en de bouwkundige toestand van het gebouw oplopen tot € 70.000. Een chata heeft meestal niet veel grond, tot 500 m2.

Chalupa (oude woning of oude boerderij )

Een chalupa is een oude woning of boerderij die omgebouwd is tot recreatiewoning. In de regel woonden in deze woning vroeger oudere mensen die het huis na overlijden hebben achter gelaten. De familie gebruikt het huis vervolgens als recreatiewoning of de woning wordt als zodanig verkocht. Een chalupa heeft over het algemeen oude voorzieningen, gestookt wordt er op hout of op kolen en reparatie en onderhoud vergt in de regel veel tijd. Sommige chalupa´s zijn evenwel in een zeer goede staat. De prijzen van een chalupa beginnen bij € 30.000 en kunnen al naar gelang de locatie en de bouwkundige toestand van het gebouw oplopen tot € 150.000. Een chalupa heeft meestal meer grond dan een chata, soms wel tot 5.000 m2.

Boerderij (zemědělská usedlost)

Sommige boerderijen zijn uitermate geliefd als recreatiewoning, vooral als de boerderij in een U-vorm is gebouwd met een afgesloten binnenplaats. Deze boerderijen hebben dan één kant met een woonhuis en één zijde met een stal. De boerderijen zijn geliefd omdat ze tamelijk veel privacy bieden. Sommige boerderijen worden zonder extra landbouwgrond aangeboden, andere boerderijen hebben tot wel 15 hectare landbouwgrond. De prijzen van een boerderij beginnen bij € 30.000 en kunnen al naar gelang de locatie en de bouwkundige toestand van het gebouw oplopen tot € 150.000. Een boerderij heeft vaak meer grond dan een chalupa, in de regel minimaal 5.000 m2 oplopend tot meerdere hectares.

Campings

De onroerend goedmarkt voor campings kent in Tsjechië een bijzondere structuur, welke veroorzaakt wordt door het verschil in beleving en verschil in concept voor de Tsjechische en Nederlandse investeerder. Tsjechische campings kenmerkten zich tot voor kort vooral door objecten met een groot aantal kleine huisjes, waarin een aantal bedden stonden, verder een groot object dat dienst deed als restaurant, keuken en een eventuele woning voor een beheerder. De objecten bevinden zich vaak op een grondoppervlak van 0,5 ha tot maximaal 1,5 ha grond, waarvan een groot deel werd gebruikt als speelplaats voor de bewoners van de huisjes. Voor caravans of tenten blijft er bij deze objecten in de praktijk weinig ruimte over.

De objecten waren vooral eigenaar van grote industriële bedrijven en met name ook lokale sportorganisaties die deze objecten gebruikten voor hun werknemers cq. leden. Deze objecten komen regelmatig op de onroerend goed markt, maar blijken in de praktijk niet altijd geschikt om een camping op te ontwikkelen zoals men die in Nederland gewend is. De vraagprijs van de objecten blijkt in de praktijk tamelijk hoog te zijn in vergelijking met de commerciële mogelijkheden voor de ontwikkeling van een camping. De interessantste locaties worden dan ook vooral verkocht voor de ontwikkeling van kleine, recreatieve parken of educatieve centra.

Naast deze huizenkampen bestaan er ook veel kleine campings aan het water die vooral door kanotoeristen worden gebruikt (vodácí). Deze campings hebben zeer weinig voorzieningen, omdat de gebruikers niet veeleisend zijn en meestal op doortocht zijn. Desalniettemin halen de bestaande exploitanten interessante winsten uit de exploitatie en hebben géén interesse deze objecten aan een derde te verkopen.

De campings, zoals die door Nederlanders worden gezocht, beginnen evenwel ook in Tsjechië op te komen. Een groot aantal bestaande campings zijn in handen van Tsjechische gemeentes, steeds meer evenwel ook door particulieren. Tsjechische gemeentes verhuren de campings in de regel voor kortlopende periodes, hoewel er een trend is om deze huurcontracten voor een langere periode af te sluiten. Daarnaast is er een trend vanuit Tsjechen om bestaande campings aan rivieren en meren een belangrijke facelift te geven, ingegeven door de wens van buitenlandse gasten voor beter sanitair en betere voorzieningen. Vooral in de recreatief, attractieve gebieden is deze facelift duidelijk zichtbaar.

Economisch is het voor toekomstige investeerders in een camping in de regel het meest aantrekkelijk om een boerderij te kopen en deze om te bouwen tot camping naar eigen inzicht. Uitdrukkelijk moet worden vermeld dat er ook in Tsjechië strikte regels zijn ten aanzien van het bestemmingsplan en de bouwvergunningen, waarover in één van de verdere hoofdstukken enige uitleg wordt gegeven. Campinggrond kan vaak voor € 10.000 per ha (1€ p/m2) worden gekocht.

Naar eigen inzicht mag ik stellen dat de interesse van Nederlanders om in Tsjechië een camping te beginnen vrij groot is en dat er reeds 38 Nederlandse campingseigenaren in Tsjechië zijn, waardoor de potentie van nieuwe projecten toch beperkt wordt.

Hotels

De hotelmarkt in Tsjechië wordt gedomineerd door de positie die Praag inneemt in de markt. De hotelmarkt in Praag kent een belangrijke groei, mede veroorzaakt door de constante interesse van zowel hotelketens als toeristen voor de stad Praag. De hotelmarkt buiten Praag is evenwel sterk in opkomst en met name valt de sterke groei van de hotelmarkt in de plaatsen Brno, Ostrava, Plzeň, Liberec en Karlový Vary op. Met name de toenemende handelsrelaties en commerciële activiteiten in Brno en Ostrava hebben de markt een sterke impuls gegeven.

De toeristische locaties worden gedomineerd door kleine familiehotels en met name pensions die in veel plaatsen de markt van de lokale bedcapaciteit bepalen. Vooral toeristische plaatsen als Český Krumlov, Telč en Kutná Hora hebben een aanzienlijk hogere bedcapaciteit in pensions dan in hotels.

De prijzen van bestaande hotels zijn in Tsjechië zijn tamelijk laag, wat niet alleen een gevolg is van de genoemde overhand van de pensions, maar ook door een gebrek aan investeringen in hotels, waardoor pensions vaak betere service bieden in vergelijking met hotels. Buitenlandse kopers beginnen evenwel de potentie van de Tsjechische hotelmarkt in te zien en hotels beginnen steeds meer in de interesse te krijgen van kopers, waardoor de markt in een groeifase zit. Ook gemeentes zijn in sommige gevallen in bezit van een lokaal hotel en bieden kopers interessante condities om een object om te bouwen tot leuk hotel. Gemeentes zien hotels vaak als een referentieobject voor de ontwikkeling van het toerisme in een stad.

De nieuwbouw van hotels blijft ondanks de genoemde ontwikkelingen in enkele belangrijke regionale steden een achtergebleven sector, aangezien de bouwprijs van een hotel veel duurder is dan de overname van een bestaand hotel en de geleidelijke verbouwing van dit hotel. De huidige marktonwikkelingen ingegeven door initiatieven van o.a. CPI Hotels en Orea Hotels in steden als Brno en Ostrava laten een positieve kentering van de bestaande situatie zien.

De Tsjechische bouwmarkt

Aansluitend op het overzicht van de diverse sectoren op de Tsjechische onroerend goed markt wordt bijgaand een korte beschrijving gegeven van de Tsjechische bouwmarkt, welke markt uiteraard van groot belang is voor de ontwikkeling van de diverse onroerend goed sectoren.

Historie afgelopen decennia

De bouwmarkt in de periode 1994 – 2005 kende voornamelijk een belangrijke groei in de sector infrastructuur, renovatie en winkelcentra. Veel gemeentes hebben geïnvesteerd in de aanleg van moderne zuiveringsinsta­llaties, de aanleg van nieuwe gas- en waterleidingen. Daarnaast heeft de telecomsector zijn telecommunica­tienetwerk sterk uitgebreid. Veel investeringen werden medegefinancierd door de staat en door subsidies van de Europese Unie. In veel steden waren veel gebouwen met achterstallig onderhoud of in een dergelijke bouwkundige staat dat professionele benutting van de gebouwen niet meer mogelijk was. Dit heeft geleid tot veel bouwactiviteiten en renovatie van een groot aantal overheidsgebouwen, winkels en woningen. De economische veranderingen in Tsjechië hebben geleid tot een enorme boom in de bouw van supermarkten en andere winkelcentra, niet alleen in de grote steden, maar in vrijwel elke stad met een inwonertal van minimaal 5.000 inwoners. Na deze periode heeft daarom elke Tsjechische stad één of meerdere moderne supermarkten.

Huidige trends

De markt wordt getrokken door de wegenbouw en de woningbouw, maar met name de groei van ecologische bouwwerken die gedeeltelijk door de Europese Unie wordt gefinancierd, is opmerkelijk. In 2005 zal om dezelfde reden (cofinanciering door de Europese Unie) de bouwmarkt voor infrastructurele werken een belangrijke groei doormaken. Er is een bedrag beschikbaar van € 2,6 mld. in deze subsector en € 1,8 mld. voor de wegenbouw en het milieu.

De Tsjechische bouwmarkt voor kantoorgebouwen en winkelcentra laat daarentegen na jaren van aanzienlijke groei een dalende tendens zien. Met name in winkelcentra is een gedeeltelijke marktverzadiging zichtbaar.

De markt voor de woningbouw komt neer op een bouwpotentieel van € 50 miljard. De lage rentes en de toenemende mogelijkheden van financiering door middel van een hypotheek in combinatie met de stijgende welvaart en toenemende behoefte aan kwalitatief betere huisvesting leidt er toe dat deze markt ook de komende jaren sterk zal stijgen.

De markt voor bouwwerkzaamheden voor gemeentelijke instellingen heeft een aantoonbaar bouwpotentieel van € 16 miljard. Te denken valt aan stadsvernieuwing, infrastructurele projecten, bejaardenhuizen en andere zorgprojecten. Ook deze markt stijgt ieder jaar.

De afgelopen twee jaar heeft de markt een sterk groei doorgemaakt. De boom die de bouwmarkt in 2003 doormaakte, duurt ook in 2004 voort. De toenemende groei van de bouwmarkt wordt niet alleen geïllustreerd door de groei van de bouwsector in de laatste maanden van 2004, waar de markt met 10% groeide, maar ook door een wijziging in de structuur van de bouwactiviteiten in Tsjechië. Met name de sector woningbouw laat een belangrijke groei zien. Over heel 2004 is de bouwmarkt ten opzichte van 2003 met 10,4% gegroeid en de verwachting is dat deze groeiende tendens in 2005 zal aanhouden, zij het dat de groei gematigder zal zijn. Naast marktgroei laat de sector ook een toenemende professionalisering zien. Er wordt kwalitatief beter en ook efficiënter gebouwd. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de arbeidsproduc­tiviteit in de bouwsector in 2004 met 4,9% is gegroeid ten opzichte van 2003, waarbij de lonen stegen met 4,6% wat de sector ten goede komt.

De markt wordt getrokken door de wegenbouw en de woningbouw, maar met name de groei van ecologische bouwwerken die gedeeltelijk door de Europese Unie wordt gefinancierd, is opmerkelijk. In 2005 zal om dezelfde reden, cofinanciering door de Europese Unie, de bouwmarkt voor infrastructurele werken een belangrijke groei doormaken. Er is een bedrag beschikbaar van € 2,6 mld.. in deze subsector tegen € 1,8 mld.. voor de wegenbouw en milieu. De Tsjechische bouwmarkt voor kantoorgebouwen en winkelcentra laat daarentegen na jaren van aanzienlijke groei een dalende tendens zien. Met name in winkelcentra is een gedeeltelijke marktverzadiging zichtbaar.

Aannemers

Tot voor kort kende de Tsjechische bouwmarkt een particuliere, een semi-particuliere en een staatssector. Op dit moment zijn er in Tsjechië geen staatsbouwbedrijven meer, wel zijn er bouwbedrijven die ontstaan zijn uit privatiseringspro­jecten in de jaren negentig. Dit zijn meestal grotere bouwbedrijven met een bouwcapaciteit van 100–150 mensen. Daarnaast zijn er succesvolle bouwaannemers die met succes een bedrijf hebben opgezet. De grootste en meest succesvolle aannemers zijn de afgelopen vijf jaar opgekocht door Oostenrijkse, Franse of Duitse bouwbedrijven. Op dit moment is de eigendomsstructuur dus volledig particulier, met dien verstande dat een deel van de bouwmarkt in handen is van buitenlandse bedrijven.

De Tsjechische bouwmarkt bestaat uit een tiental grote bouwbedrijven, waarvan de bekendste Metrostav, Strabag en Skanská zijn. Daarnaast zijn er in elke redelijk grote plaats wel één of meerdere aannemers die een totaal bouwproject kunnen aannemen. Het overgrote deel van de Tsjechische aanneemmarkt wordt evenwel gevormd door zelfstandigen die voor zowel deze aannemers als voor particulieren werken. In de regel kosten deze particulieren € 5 per uur, terwijl een bouwbedrijf € 7 voor deze werknemers rekent. Ook op andere fronten is het goedkoper zelfstandigen in te schakelen. Bouwbedrijven werken met centrale, algemene rekenprogramma´s, terwijl zelfstandigen eerder werken met een berekening van kostprijs van materialen plus opslag en een uurtarief voor de installatie.

5.Juridische aspecten bij verwerving en bezit van onroerend goed

De aankoop, het bezit en de vervreemding van onroerend goed is in het Tsjechisch recht geregeld via het burgerlijk wetboek. Het Tsjechisch wetboek volgt het Romeinse recht dat op een aantal essentiële punten afwijkt van het Nederlandse recht. Zo staat het Romeins recht het niet toe om juridische afspraken te maken over een bepaalde juridische relatie die pas in de toekomst kan ontstaan. Op grond van deze wetgeving is het bijvoorbeeld onmogelijk om een huurcontract op te maken voor een object dat nog gebouwd moet worden. Ook is het op grond van deze wetgeving onmogelijk om een voorlopig koopcontract op te maken tussen een koper en verkoper die op het moment van ondertekening van het contract nog géén juridische rechten heeft op het onroerend goed dat in de toekomst aan koper zou worden overgedragen. Juridische relaties die desondanks worden aangegaan kunnen nietig worden verklaard.

Desondanks is de aankoop, het bezit en de vervreemding van het onroerend goed in Tsjechië op een dergelijke wijze geregeld dat de koper juridische zekerheid kan krijgen bij het aangaan van een koop- of andere relatie ten opzichte van onroerend goed. In het navolgende hoofdstuk wordt de acquisitie van onroerend goed uitvoerig behandeld. In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op een aantal specifieke juridische aspecten ten aanzien van onroerend goed die niet altijd bij het aangaan van een koopcontract naar voren komen.

Eigendomsrecht van onroerend goed door niet-ingezetenen

Tsjechië heeft bij toetreding tot de Europese Unie een overgangsperiode van vijf jaar bedongen, waarbinnen het buitenlanders niet is toegestaan om rechtstreeks, op eigen naam onroerend goed in Tsjechië te kopen. Nederlanders konden daarom uitsluitend onroerend goed verwerven door middel van toetreding tot een coöperatie of deelname in een besloten vennootschap (s.r.o. genoemd). Deze laatste methode is de meest gebruikte methode voor de aankoop van een huis door buitenlanders.

Sedert 1 Juli 2004 geldt evenwel de uitzondering dat niet-ingezetenen uit de Europese Unie (o.a. Nederlanders) na afgifte van een tijdelijke verblijfsvergunning huizen, boerderijen en andere gebouwen op privé-naam kunnen kopen, wat vooral bij recreatief onroerend goed fiscale voordelen biedt. Bij verkoop van onroerend-goed is winst op verkoop namelijk vrijgesteld van inkomstenbelasting, dit in tegenstelling tot verkoop van onroerend-goed, welke aangehouden wordt via een besloten vennootschap. De huidige vier mogelijkheden tot de aankoop van onroerend-goed worden onderstaand beschreven.

1A. Oprichting van een besloten vennootschap

Voor de oprichting van een besloten vennootschap heeft u géén binnenlandse tussenpersonen nodig en u kunt de vennootschap rechtstreeks oprichten via elke willekeurige notaris in Tsjechië. De notariële leges voor oprichting van een vennootschap zijn € 400, de leges voor inschrijving van de vennootschap in het handelsregister bedragen € 200. Een eenvoudige vennootschap is een vennootschap met een eenduidige doelstelling, namelijk de aankoop en verhuur van onroerend goed zonder andere, bijkomende activiteiten. De complete uitbesteding van een vennootschap aan een advocaat of adviseur zal u circa € 1.500 kosten.

Naast de notariskosten moeten namelijk een aantal tijdrovende handelingen worden verricht om de registratie van de vennootschap te volmaken. Een vennootschap dient naast een naam en een doelstelling een bedrijfszetel te hebben. Dit zal in de meeste gevallen de woning zijn die u wenst te kopen. Daarnaast dient een basiskapitaal ter hoogte van € 7.000 te worden gestort, welk bedrag vervolgens gebruikt kan worden voor een deelbetaling van de koopsom. U als Nederlander kunt zelf directeur en zaakwaarnemer worden van de op te richten vennootschap. Hiervoor dient u een bewijs van goed gedrag uit de Tsjechische republiek aan te vragen. Sommige handelsregisters vragen evenwel ook een bewijs van goed gedrag uit Nederland.

De oprichting van een vennootschap heeft een doorlooptijd van 4–8 weken, De overheid streeft er naar de doorlooptijden bij het handelsregister door vaste procedures verder in te korten.

1B. Oprichting van een naamloze vennootschap

Onroerend goed kan ook worden aangekocht door een naamloze vennootschap die een hoger basiskapitaal heeft en een meervoudige directie aanstelt, dit in vergelijking tot een besloten vennootschap waar een enkelvoudige directie mogelijk is. De naamloze vennootschap is een structuurvorm die veelal door grotere bedrijven wordt gebruikt. Een naamloze vennootschap is ook een structuurvorm die met name wordt gebruikt door beursfondsen en participatiema­atschappijen.

1C. Oprichting van een coöperatie

Een juridische vorm die in de praktijk wel gebruikt wordt, is de structuurvorm van een coöperatie. Binnen de coöperatie kunnen Nederlanders in privé lid worden en krijgen door lidmaatschap van een coöperatie een exclusief huurrecht en kooprecht op een concreet object dat door de coöperatie in eigendom wordt gehouden en beheerd.

De leden van de coöperatie wijzen een directie aan die dientengevolge de belangen van de leden inzake het beheer van het onroerend goed behartigen. In de statuten van een coöperatie kan worden opgenomen dat het bestuur van de coöperatie niet is toegestaan om onroerend goed te vervreemden, verpanden of anderzijds te belasten, waardoor de leden voldoende zekerheid kan worden geboden ten aanzien van hun vrije rechten over het onroerend goed dat gehuurd wordt. Dit heeft tot gevolg, dat de leden van de cooperatie het bestuur het recht moet geven een hypotheeklening af te sluiten op het onroerende-goed.

De coöperatie treedt naar buiten toe op als eigenaar van het onroerend goed en sluit uit hoofde hiervan contracten af met dienstverlenende bedrijven, zoals gemeentelijke instellingen en verzorgers van nutsbedrijven (bv. electra en water). De gezamenlijke leden vormen de vereniging van eigenaren die gemachtigd zijn het coöperatiebestuur ter verantwoordelij­kheid te roepen, te ontslaan of te benoemen conform de statuten.

1D. Kopen van onroerend-goed op eigen naam

Het is buitenlanders toegestaan om na afgifte van een verblijfsvergunning huizen, appartementen en bouwgrond op eigen naam te kopen. Landbouwgrond kan worden aangekocht als deze een economische eenheid vormt met het object, dat in privé wordt gekocht. Het is toegestaan om op landbouwgrond op naam van bijvoorbeeld een vennootschap een huis te bouwen, welke op eigen naam staat onder voorwaarde, dat er een erfrechtcontract opgemaakt wordt tussen de vennootschap en de particulier. Na registratie van he thuis in het kadaster kan ook de grond rondom dit huis worden aangekocht, omdat de grond na registratie van het huis een economische eenheid met het gebouwde huis vormt.

2. Verblijfsvergunning

Om onroerend goed in privé te kopen heeft u een verblijfsvergunning nodig, welke zonder specifieke voorwaarden wordt afgegeven. Na 1 Juli 2004 wordt een verblijfsvergunning aan niet ingezetenen met vaste woon- en verblijfplaats in de Europese Unie afgegeven onder voorwaarde dat er een aantoonbare binding is met Tsjechië. De regeling test dit aan de volgende punten:

De eerste mogelijkheid is, dat er een culturele binding is.

1. De buitenlander moet een huurcontract hebben op een bepaald adres in Tsjechie
2. De Nederlander moet in Nederland verzekerd zijn tegen zieketekosten en een internationaal verzekeringsbewijs kunnen overleggen
3. De Nederlander moet verklaren géén gebruik te zullen maken van de sociale voorzieningen, die in Tsjechie worden aangeboden aan ingezetenen.

De tweede mogelijkheid is, dat er een economische binding is met Tsjechie

1. De Nederlander is aandeelhouder of directeur van een vennootschap
2. Een buitenlander heeft een geldig arbeidscontract in Tsjechië.

De meeste Nederlanders kiezen voor mogelijkheid 1 . Op basis van deze verblijfsvergunning kan onroerend goed op eigen naam (in privé) worden gekocht.

De volgende zaken moeten in acht worden genomen:

1. Een verblijfsvergunning wordt voor onbepaalde periode afgegeven, maar moet wel worden verlengd als het Nederlands paspoort afloopt
2. Inschrijving in het kadaster kan niet worden teruggedraaid als de verblijfsvergunning is verlopen of wordt ingetrokken.

Overigens kan met een verblijfsvergunning niet al het onroerend goed in Tsjechië worden gekocht. Het is onmogelijk om landbouwgrond, bosgrond en overige gronden te kopen die niet als bouwgrond voor woningbouw staan aangemerkt. De aankoop van landbouwgrond en bosgrond in privé zal waarschijnlijk pas na zeven jaar worden vrijgegeven door de Tsjechische overheid.

Overige rechten met betrekking tot onroerend-goed

Recht van overpad

Elk onroerend goed dient volgens de Tsjechische wetgever bereikbaar te zijn voor haar gebruikers. In de praktijk zullen de meeste objecten via de openbare weg kunnen worden bereikt. Dat zijn wegen die in eigendom zijn van overheidsinste­llingen of gemeentes met de kadastrale titel weg of overige paden. Het komt voor dat de eigenaar van een perceel en/of een object over een perceel van een andere eigenaar moet om zijn grondstuk of object te bereiken. In dat geval dient de eigenaar van het object met de eigenaar van het perceel een recht van overpad af te sluiten ten laste van de eigenaar van het perceel.

Voor bestaande objecten kan een recht van overpad door perceeleigenaren niet worden geweigerd, als de eigenaar van het perceel kan aantonen dat reeds lange tijd (10 jaar) gebruik wordt gemaakt van het perceel om bij het object te komen of indien de eigenaar van het object kan aantonen dat er géén andere, redelijke mogelijkheid is om bij zijn perceel te komen. Indien de eigenaar dit toch weigert, kan in een kort geding een gerechtelijke uitspraak ten gunste van de eigenaar van het object worden afgedwongen.

Het recht van overpad is een bekend voorbeeld van een breed scala aan zakelijke rechten of plichten die aan het bezit van onroerend goed verbonden kan zijn. Andere bekende zijn:

· Zakelijk recht van overpad, waarmee een persoon of een eigenaar van onroerend goed een zakelijk recht krijgt, waarmee hij het recht krijgt om te voet, te paard, per auto of anderzins een stuk grond van een ander persoon te betreden, om zijn eigen object te bereiken.

· Zakelijk infrastructureel recht, waarmee een persoon of eigenaar van onroerend goed het zakelijk recht krijgt om in een perceel of op een perceel een bepaald infrastructureel werk te bouwen, te onderhouden of te verwijderen. Te denken valt aan riolering, waterleiding, electra, zuiveringsinsta­llatie, gasleiding, etc.

· Zakelijk bouwrecht, waarmee een persoon of een eigenaar van onroerend goed het zakelijk recht krijgt om in een perceel of op een perceel een bepaald bouwwerk te bouwen, te onderhouden of te verwijderen. Dit kan een klein bouwwerk als een trafohuis zijn, maar kunnen ook grote bouwwerken als een huis zijn.

· Zakelijk gebruiksrecht, waarmee een persoon of eigenaar van onroerend goed het zakelijk recht krijgt om een perceel of een bepaald bouwwerk te gebruiken voor zolang deze persoon leeft of voor een afwijkende periode, zoals overeengekomen.

· Zakelijk recht, waarmee een persoon het zakelijk recht heeft op het eerste recht van weigering bij een perceel of een bepaald bouwwerk, als het onroerend goed verkocht wordt. Dat betekent, dat de huidige eigenaar van het onroerend-goed bij verkoop de wettelijke verplichting heeft het te verkopen onroerend-goed in eerste instantie aan te bieden aan de eigenaar van het het zakelijk recht. Het niet nakomen van deze verplichting kan er toe leiden, dat een afgesloten koopcontract ongeldig kan worden verklaard.

Recht inzake infrastructuur

De overheid heeft het recht gebruik te maken van een perceel voor de aanleg van bepaalde infrastructurele werken die een aantoonbaar algemeen belang hebben. Met name geldt dat voor de aanleg van elektriciteit­skabels en telefoonkabels Grondeigenaren kunnen de aanleg van deze kabels en leidingen niet weigeren, maar ontvangen wel een vergoeding voor het gebruik van hun grondstuk om deze kabels te leggen, het zogenaamde zakelijk recht. De aanwezigheid van ondergrondse kabels heeft één belangrijk nadeel voor bezitters van onroerend goed. Al naar gelang de aard en structuur van de kabel mag er in een zone van 5 tot 40 meter vanaf het centrum van de kabel niet boven- of ondergronds worden gebouwd uit veiligheid- en onderhoudsover­wegingen. Het is logisch dat de waarde van deze grond door de aanwezigheid van kabels aanzienlijk in waarde daalt.

Indien er géén algemeen belang in het geding is (de aanleg van de elektrakabel is niet een gemeenschappelijk belang), dient de eigenaar van de grond schriftelijk toestemming te geven voor aanleg van de kabel en een zakelijk erfrecht inzake de kabel te accepteren. Indien de eigenaar niet akkoord gaat, kan de elektrakabel niet worden aangelegd.

In tegenstelling tot andere landen heeft de Tsjechische overheid of chemische overheid niet de verplichting om infrastructuur naar een bepaald perceel of object toe te brengen. De eventuele aansluitingsvo­orwaarden voor de infrastructurele voorzieningen ¨worden door deze instellingen dan ook op commercieel basis afgegeven. Elektriciteit­smaatschappijen gaan er veelal mee akkoord om stroom naar een bepaald perceel te brengen, maar de aansluitingskosten komen gedeeltelijk voor rekening van de aanvrager. In bepaalde gevallen moet een apart trafohuis worden gebouwd. De levertijd van stroom kan oplopen tot 18 maanden voor een vaste aansluiting. Het is dus geboden op tijd elektra aan te vragen. Telefoonmaatschap­pijen hebben weliswaar een verplichting tot aansluiting tegen vaste kosten, maar de wet zegt niet wanneer en op welke manier ze deze aansluiting moeten realiseren. Afvalwaterver­werkingsbedrij­ven hebben hun infrastructuur in een dorp of stad centraal geregeld. Objecten kunnen zich dan op eigen kosten laten aansluiten op de lokale infrastructuur.

Burenrecht (particulieren en bedrijven)

Het is in Tsjechië niet toegestaan bouwwerken te plaatsen op minder dan 3,0 meter van de grens met de buren, in de regel moet een woonhuis minimaal 6,0 meter uit de grens van een perceel worden gebouwd. Het gebeurt regelmatig dat er op een naastgelegen perceel wordt gebouwd, waardoor het uitzicht vanuit het object dat de naastgelegen eigenaar bezit, wordt belemmerd.

Er zijn in Tsjechië verschillende gerechtelijke uitspraken gedaan, waarmee bezwaren van huiseigenaren waarbij er door de bouw van een huis op een naastgelegen perceel het uitzicht wordt beperkt, onontvankelijk worden verklaard. Er bestaat aldus in Tsjechië geen recht op uitzicht!

Een ander probleem is geluid- of stankoverlast door buren of bedrijven van nabijgelegen percelen. Geluidsoverlast door particulieren door muziek, honden of motorzagen is een last, waartegen geen protest kan worden aangetekend. Na 22.00 uur is een wettelijke rust, en kan bij overlast de politie worden geroepen. Wel is het in Tsjechië verboden om op eigen grondstuk plastic, chemicaliën en soortgelijke materialen te verbranden. Geluidsoverlast en stankoverlast door bedrijven staat omschreven in de hygiënische wetgeving en normering, waaraan ieder bedrijf moet voldoen. Indien de geluidsoverlast bijvoorbeeld een bepaalde norm overschrijdt, kan bezwaar worden aangetekend bij de overheid.

Recht van onteigening

Het onteigeningsrecht is in Tsjechië een zeer hekel onderwerp, omdat het de Tsjechen nog vers in het geheugen staat dat de Tsjechische overheid in 1948 vrijwel alle particuliere eigendommen af heeft genomen. Daarom is politieke discussie over onteigening een zeer gevoelig onderwerp.

Op dit moment is onteigening van onroerend goed een zeer lange en moeizame procedure en kan door de overheid alleen dan worden afgedwongen als de staatsveiligheid in het gevaar is of als er géén andere mogelijkheid is om bepaalde basisvoorzieningen van de staat te garanderen. Het is opvallend dat het tot op heden nog niet mogelijk is om iemand te onteigenen bij de aanleg van een snelweg, spoorweg of een kruispunt. Wel is het de verwachting dat er op korte termijn een wet komt die de onteigening bij de aanleg van infrastructurele voorzieningen in kaart brengt en vorm gaat geven. Inmiddels is in 2007 de onteigeningswet vrijwel klaar, en zal wellicht in 2008 van kracht worden.

Erfrecht

Het erfrecht inzake de aandelen van de vennootschap die op haar beurt eigenaar is van het onroerend goed, valt onder het Tsjechische handelsrecht. Hierin staat bepaald dat de aandelen van de vennootschap toevallen aan de wetmatige erfgenamen van de overledene. De toekenning van het erfrecht zal gebeuren op basis van een besluit uit het land van afkomst, in de meeste gevallen voor u dus Nederland.

Recht van huur

Indien u als Nederlander een woning huurt voord